Hace unos días acudió a mi oficina una persona que tiene interés en vender un departamento de su propiedad. Dicho inmueble lo adquirió a mediados de los años noventa a través de un organismo público de vivienda quien le otorgó un crédito hipotecario para tal efecto y, en razón de ello su título de propiedad le fue emitido, en ese entonces, por el mismo organismo de vivienda, con base en las atribuciones que por ley tenía conferidas.

Antes de mostrarme su título de propiedad, esta persona me advirtió “que estaba un poco dañado, pues casi se le quema en un incendio registrado en el lugar donde lo guardaba”. En efecto, al verlo me percaté que una parte del documento estaba quemada, pero no dejaba de ser legible casi en su integridad.

Revisé el título de propiedad y verifiqué que dicha persona aparecía como adquirente y que efectivamente correspondía al departamento que quería vender. Sin embargo, me percaté que no contenía ningún rastro de haber sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Al preguntarle si sabía algo al respecto, me indicó que no, que sabía que esas eran sus “escrituras” y no contaba con ningún otro documento.

Esta experiencia, que lamentablemente se repite de una manera u otra con frecuencia, me lleva a compartir con usted, amable lector, algunas consideraciones sobre estos títulos de propiedad:

¿En verdad estos documentos son válidos para acreditar la propiedad, aunque no consten en escritura ante notario? La respuesta es sí.

Son válidos, pero para ello es necesario verificar, en primer lugar, que el organismo que emitió el título de propiedad esté o haya estado facultado conforme a la ley que los rige para emitirlos y que los mismos sean bastantes para transmitir la propiedad (por ejemplo, si solamente se trata de una promesa de venta, una constancia de entrega de vivienda, una tabla de amortización o condiciones para el otorgamiento de un crédito, no son suficientes para acreditar el carácter de propietario).

Debe verificarse en segundo lugar, el cumplimiento de los requisitos establecidos en los ordenamientos respectivos para dotar de validez a esos documentos. Entre otros, que hayan sido firmados por las partes (incluyendo a un legítimo representante del organismo público), así como testigos y además que dichas firmas se hubieren ratificado ante la autoridad (judicial o administrativa) que establece la ley. Por último, que se hayan cubierto las contribuciones respectivas, presentado las declaraciones y/o avisos que correspondieren a las autoridades fiscales y que el título haya sido debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad del lugar en que se ubique el inmueble.

Formas tradicionales de demostrar la propiedad de un inmueble

¿Qué sucede ante la pérdida, extravío, robo o destrucción del título?

Si en el caso antes comentado el título se hubiera consumido totalmente por el fuego, o en otros casos, si presentara tachaduras, enmendaduras, mutilaciones, rasgaduras, roturas, o se perdiera por cualquier causa, ¿qué consecuencias habría tenido para el propietario?

Desde luego que el derecho de propiedad no está incorporado al documento, como sucede, por ejemplo, con un pagaré o algún otro título de crédito, es decir que la pérdida del título no implica que se pierda la propiedad. Por la misma razón si el título es robado, el ladrón no se convertiría en dueño. Pero en esos casos, si no se cuenta con otro tanto original, habrá que llevar a cabo un procedimiento ante el organismo que emitió el original, para que emita otro tanto o bien una copia certificada tomada de un original que obre en sus archivos, lo cual en ocasiones puede resultar imposible, en cuyo caso deberá acudirse ante una instancia judicial y llevar a cabo el procedimiento que resulte procedente, lo cual puede ser complejo, tardado y costoso.

Más grave aún sería que la pérdida o destrucción se diera respecto de un título que no fue inscrito en el Registro Público de la Propiedad, pues normalmente las constancias que obran en el mismo son de enorme utilidad para llevar a cabo estos procedimientos de reposición.

Con lo anterior, podemos enunciar algunas problemáticas que presentan estos títulos en la práctica:

-        Falta de alguna firma por quién debió hacerlo;

-        Falta de ratificación ante el funcionario respectivo;

-        Omisión de inscripción en el Registro Público de la Propiedad;

-        Errores en los nombres de los titulares o en la descripción del inmueble;

-        Pérdida o destrucción (total o parcial) del título y/o sus anexos;

-        Omisión en el pago o declaraciones de contribuciones; e

-        Imposibilidad de reponer el título, por falta de un adecuado registro, resguardo y archivo; etcétera.

Todo ello nos lleva a concluir que la emisión de este tipo de títulos representa un alto grado de inseguridad jurídica, tanta que la propia autoridad en un momento decidió abandonar esta práctica (a pesar de seguir contando con facultades legales para emitirlos) optando por la escritura ante notario, que evita estos problemas por sus propias características, entre las que se pueden destacar:

-        La asesoría jurídica, profesional e imparcial que está obligado a proporcionar el notario previamente, durante y después de la firma del instrumento, explicando a detalle los efectos, alcances y consecuencias jurídicas del acto que se está celebrando;

-        La garantía de que el notario se cerciorará de la identidad, capacidad y debida representación, en su caso, de quienes firman la escritura;

-        Dotar de las adecuadas medidas de apoyo y salvaguardia a las personas que por cualquier razón no puedan ver, escuchar, leer, firmar, o requieran una mayor explicitación oral de los términos y condiciones de la escritura;

-        No se requerirá la firma de testigos ni ratificación alguna posterior;

-        Será el notario quien se encargue de vigilar que se cumplan con todos los requisitos administrativos y fiscales para el otorgamiento del acto, velando en general que se cumpla cabalmente con las disposiciones que regulen el acto de que se trate;

-        Se encargará también de calcular y liquidar los impuestos y contribuciones que cause la operación y los enterará a las autoridades fiscales que corresponda, presentando también las declaraciones respectivas además de tramitar su inscripción en el Registro Público que corresponda; y

-        La escritura original firmada por las partes y el notario se conserva en el protocolo del notario, lo que garantiza los principios de matricidad y conservación. Esto se traduce en que la escritura original siempre estará debidamente resguardada y fácilmente localizable conforme a un número progresivo que a su vez forma parte de un libro, tomo o volumen, que se ordena cronológicamente. Ello garantiza que el documento se conserve de manera permanente y se puedan emitir tantos testimonios (que equivalen al original) como sea necesario.

Esto último quiere decir que si el testimonio (comúnmente conocido como “escrituras”) se perdiera o destruyera, por ejemplo, en un incendio ─para regresar al caso planteado al inicio─ no hay de qué preocuparse, pues el afectado podrá acudir a la notaría o en su caso al Archivo General de Notarías para obtener un nuevo testimonio, con exactamente el mismo valor que el original.

Con lo anterior, podemos resaltar por un lado los graves inconvenientes que puede presentar un título emitido fuera de un protocolo notarial, aun cuando conforme a la ley sea válido y, por otro lado, la seguridad jurídica y certeza que brinda la escritura notarial. Por ello es por lo que se convierte en el instrumento público idóneo para acreditar cualquier transmisión de un bien inmueble y en la mayoría de los casos, el único legalmente exigido y aceptado.

*Titular de la notaría 159 en CDMX