El mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su zona metropolitana continúa mostrando fortaleza al primer trimestre de 2025, impulsado principalmente por el fenómeno del pre-arrendamiento, que ha sido clave para mantener activa la demanda de espacios logísticos y de manufactura, en un contexto de baja disponibilidad.

De acuerdo con el reporte más reciente de CBRE, durante los primeros tres meses del año se sumaron 125,000 m² de nueva oferta industrial, todos ya comprometidos antes de su entrega. Esta tendencia no es casual: Ante una vacancia históricamente baja de solo 1.3%, las empresas se ven obligadas a asegurar sus espacios con antelación.

Además, se iniciaron obras por más de 110,000 m² adicionales, de los cuales el 56% ya están pre-arrendados, con entregas previstas durante el resto del año. Los corredores más activos en construcción fueron Cuautitlán (61%), seguido de Zumpango–AIFA (17%), Tultitlán (15%) y Vallejo–Azcapotzalco (7%).

Absorción neta en alza y presión en la oferta

También, el dinamismo del mercado se refleja en la absorción neta, que alcanzó 187,610 m², un crecimiento del 200% frente al mismo periodo de 2024 y un 64% más respecto a niveles pre pandemia (1T 2019). Esta cifra es especialmente relevante considerando que muchas operaciones se están cerrando con espacios aún en desarrollo.

En contraste, la disponibilidad sigue limitada: Apenas 147,863 m² están vacantes en toda la zona metropolitana. Los corredores con más espacio disponible son Zumpango–AIFA y Vallejo–Azcapotzalco, aunque su oferta se agota rápidamente por el apetito de firmas logísticas.

Crece demanda de espacios industriales en CDMX pese a desaceleración nacional

Inversión extranjera y demanda interna impulsan el sector

Para los expertos, el buen momento del mercado industrial capitalino se explica por varios factores. Por un lado, la fuerte demanda interna y la ubicación estratégica de la CDMX la mantienen como un nodo logístico clave. Por otro, el contexto nacional de crecimiento en la inversión extranjera directa (IED), en especial hacia sectores como el logístico y de transporte, ha nutrido de proyectos a la región.

México captó más de 36 mil millones de dólares en IED en 2024, con la CDMX recibiendo un 64% más que el año anterior, siendo Estados Unidos, Japón y Alemania los principales inversionistas.

Perspectivas y pipeline

El pipeline de proyectos futuros en la zona metropolitana supera los 2 millones de m², con un 55% de los espacios diseñados a la medida (built-to-suit) y el 45% en formato especulativo. Zumpango–AIFA destaca como el principal corredor de crecimiento, seguido por Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán (CTT).

Responde este crecimiento, además, al interés por naves big box (mayores a 20,000 m²), que requieren más planeación y tiempo de construcción, lo que refuerza la necesidad de cerrar contratos por adelantado.

A pesar del entorno internacional incierto, el sector industrial de la Ciudad de México muestra un dinamismo sólido. El auge de los pre-arrendamientos es, más que una moda, una respuesta a un mercado competitivo, con alta demanda, poca vacancia y una base sólida de inversión y desarrollo.

Mientras la región continúe ofreciendo conectividad, infraestructura y mano de obra calificada, su atractivo para operaciones logísticas y de manufactura seguirá en ascenso.