Uno de los documentos que tiene a su cargo expedir el Registro Público de la Propiedad, es el Certificado de Existencia o Inexistencia de Gravámenes, mismo que reviste una gran importancia en el tráfico inmobiliario, por su contenido, alcances y efectos.

Para obtener este documento es presupuesto fundamental que el inmueble esté debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad de que se trate. De otra manera es tanto como si el inmueble no existiera, registralmente hablando, y esto impedirá la realización de cualquier acto jurídico sobre el mismo.

En el supuesto de un inmueble debidamente inscrito, este Certificado proporciona información clave para poder conocer el “estatus legal” de la casa, departamento, terreno, local, oficina, bodega, etcétera, de que se trate. Se consignan desde luego los datos del inmueble, con su ubicación, medidas y colindancias.

Además, se incluyen los antecedentes registrales y datos del Titular Registral, esto es, la persona o personas que legalmente aparecen como dueños y que por lo mismo tienen posibilidad de disponer del inmueble. Esto es de lo más relevante, pues si hubiera una persona que adquirió el inmueble, pero no ha firmado la escritura respectiva ante notario y por tanto no ha inscrito su título en el Registro, entonces quien aparezca como Titular, sigue siendo el dueño, frente a la autoridad y cualquier tercero, con lo que ello implica.

Otros datos que se podrán incluir en el Certificado, son los gravámenes, limitaciones de dominio y derechos reales vigentes, esto es, por ejemplo, el caso en que sobre el inmueble pese alguna hipoteca, servidumbre, usufructo o habitación a favor de un tercero, o bien, alguna restricción dictada por una autoridad para disponer libremente del inmueble.

Igualmente se reportará si el inmueble está embargado, si es objeto de algún juicio o alguna sentencia que le perjudique, y en general cualquier anotación que legalmente deba asentarse. En caso de que se esté realizando o recién se haya realizado alguna operación ante notario, se mencionará el tipo de operación, en su caso nombre del beneficiario de los mismos, fecha y notario o autoridad que haya avisado de la misma. Incluso se reporta cualquier proceso registral que esté en curso y no se haya concluido, y en general cualquier observación que a juicio del registrador sea importante hacer de conocimiento público.

¿Quién lo puede solicitar?

Teniendo el Registro el carácter de “Público”, esto permite que cualquier persona pueda solicitar este tipo de Certificados para todo tipo de inmueble, siendo su efecto únicamente informativo.

El tiempo para obtener el Certificado depende de cada registro Público, pero por poner un ejemplo, en la Ciudad de México, legalmente hablando, se tiene que expedir a más tardar el séptimo día contado a partir de aquél en que se haya presentado la solicitud; y señalan los ordenamientos respectivos que, no obstante lo anterior, se podrá expedir en un término menor en beneficio de los particulares, e incluso de reunirse algunos requisitos, podrá expedirse de manera urgente, en cuyo caso será entregado el mismo día hábil en que se haya solicitado.

¿Sigues sin escriturar un inmueble que adquiriste por herencia?

¿En qué casos es conveniente obtenerlo?

Como propietario o titular de cualquier derecho real sobre un inmueble, siempre es útil revisar que toda la información inscrita en el Registro Público de la Propiedad sea la correcta y actual.

Ahora bien, si estás pensando en realizar algún acto relacionado con tu inmueble, por ejemplo ponerlo a la venta, darlo en garantía para obtener un crédito, donarlo o hasta darlo en arrendamiento en ciertos casos, o incluso siendo tú el acreedor que pide la garantía, el arrendador a quién se pide una fianza o hipoteca o posible comprador, es fundamental que antes de cualquier otra cosa, y desde luego previo a la firma de cualquier tipo de documento privado se obtenga este Certificado, ya que podrás tener certeza sobre el “estatus” del inmueble, el titular y si es que hay alguna situación extraordinaria que te gustaría conocer antes de realizar cualquier trato que tenga que ver con ese inmueble.

Es muy importante recordar que cualquier acto que verse sobre inmuebles debe realizarse ante notario, para dotarlo de certeza y validez y, precisamente para ello, el notario, previo a la realización de cualquier acto sobre el inmueble, está obligado legalmente a obtener el certificado, pero además de obtener la información descrita, deberá pedir que se anote una especie de “anuncio” respecto de la operación que se va a realizar.

La inscripción de este anuncio (denominado según la entidad respectiva como aviso preventivo, primer aviso, aviso cautelar, etcétera y que solo un notario puede tramitar) blindará al inmueble de cualquier otra operación que se quisiera realizar con el mismo durante el plazo que la ley de cada entidad señale. Esto es, que da una prioridad o “prelación” a la operación de que se trate, en beneficio de los interesados, y cualquier otra que se quisiera llevar a cabo tendrá que estar a las resultas de que se celebre esa operación, o bien al vencimiento de dicho “anuncio” sin que la operación se haya realizado.

Este mecanismo legal dota de seguridad plena a las operaciones inmobiliarias, y es una manera de lograr que, con una escritura y su debido registro, puedas defender tu patrimonio frente a cualquier posible “ataque” o intervención indebida, ya sea material o legal, sobre tu inmueble.

Por ello, antes de celebrar cualquier trato o pacto relativo a un inmueble, y desde luego, antes de entregar cantidad de dinero alguna, acude con tu notaria o notario de confianza. Te sabremos asesorar, podremos obtener este tipo de certificados y lo más importante:  explicarte su contenido y los alcances legales del mismo, de forma accesible, clara y siempre con la mejor disposición de resolver todas tus dudas.

*Titular de la notaría 159 de la Ciudad de México