En México, millones de créditos hipotecarios enfrentan algún nivel de incumplimiento, un fenómeno que no solo refleja tensiones financieras en los deudores, sino que también alimenta un mercado poco comprendido: el de los remates hipotecarios. Lejos de ser una oportunidad inmediata, se trata de un segmento que exige lectura jurídica, disciplina financiera y una comprensión clara del activo en juego.

Bajo esa lógica, Miguel Álvarez del Castillo, fundador y director de CIMAC Cartera Inmobiliaria, explica en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle que la mayoría de los casos provienen de créditos hipotecarios que, tras un periodo de impago, derivan en un procedimiento judicial. “La gran mayoría de los remates son hipotecarios, aunque el término correcto es un proceso que culmina en remate y posteriormente en adjudicación”, precisa.

A diferencia de una compraventa tradicional, aquí no existe inmediatez. El proceso puede extenderse por años y depende de múltiples variables legales. Entre ellas, la correcta notificación al deudor —el emplazamiento— resulta determinante, ya que una falla en esta etapa puede revertir todo el procedimiento incluso después de la adjudicación.

El activo no es el inmueble

En ese contexto, la definición misma del activo cambia. Más que adquirir una propiedad, el inversionista compra los derechos de cobro de una deuda respaldada por un inmueble. “Lo que realmente estás comprando son los derechos de cobro del saldo de un crédito hipotecario no pagado”, subraya.

Vista así, la operación deja de ser inmobiliaria en sentido estricto y se convierte en una decisión financiera con implicaciones jurídicas. El valor no radica únicamente en el inmueble, sino en el saldo del crédito, el estado procesal y la posibilidad real de adjudicación.

Ejemplos concretos permiten dimensionar el riesgo. Una propiedad con valor comercial de dos millones de pesos puede ofertarse en un millón bajo la figura de remate; sin embargo, si la deuda asociada es menor, el inversionista podría estar pagando por un derecho de cobro que no justifica el desembolso.

Rentabilidad: más allá del precio de entrada

Parte del atractivo de este mercado reside en el margen potencial. En condiciones óptimas, el rendimiento puede rondar el 40%, aunque este porcentaje solo se alcanza cuando se incorporan correctamente todos los costos del proceso.

A la inversión inicial se suman gastos legales, regularización del inmueble, negociación o desalojo, rehabilitación y escrituración. Cada componente impacta el resultado final, por lo que la rentabilidad depende de una ejecución integral y no únicamente del precio de entrada. “No es comprar barato y ya. Hay que considerar todo el proceso hasta la salida del activo”, advierte.

Más allá de la complejidad técnica, el principal riesgo hoy se encuentra en la desinformación. La proliferación de anuncios en plataformas digitales ha generado un entorno donde predominan ofertas que no corresponden a remates reales.

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Fraude y desinformación: el principal riesgo

Estimaciones del mercado indican que más del 90% de los anuncios de remates hipotecarios en internet no son operaciones legítimas. En muchos casos, se solicitan anticipos sin respaldo documental ni acceso al expediente, lo que abre la puerta a esquemas fraudulentos.

Ante este escenario, la recomendación de Álvarez del Castillo es clara: no realizar pagos sin validar la existencia del crédito, la documentación legal y la personalidad jurídica de quien vende. El acceso al expediente se convierte en el primer filtro para distinguir una oportunidad real de un riesgo inminente.

Incluso dentro de operaciones legítimas, el desconocimiento puede generar errores. El especialista agregó que comprar directamente a una institución financiera no garantiza una buena inversión si no se analiza correctamente el saldo de la deuda, el estado del juicio y la relación entre ambos.

Validación: donde se gana o se pierde

Por ello, el proceso de validación resulta central. Entre los elementos indispensables destacan la revisión de la escritura, la apertura de crédito, el certificado de libertad de gravamen y el estado del expediente judicial, particularmente el emplazamiento. “El conocimiento es lo que permite distinguir entre una oportunidad real y un problema”, afirma.

Otro factor relevante es la etapa en la que se encuentra el activo: crédito sin demanda, litigio en curso o adjudicación. Cada fase implica tiempos, costos y niveles de riesgo distintos, lo que influye directamente en la estrategia de inversión.

Desde una perspectiva macro, el volumen de remates está vinculado al comportamiento del crédito. A mayor nivel de impago, mayor inventario potencial, aunque no todos los casos se traducen en oportunidades viables.

Un mercado en proceso de profesionalización

Hoy, el universo de créditos hipotecarios en incumplimiento es amplio, lo que sugiere un mercado con profundidad. Sin embargo, solo una fracción cumple con los criterios legales y financieros necesarios para convertirse en una inversión rentable.

Y hacia adelante, todo apunta a una mayor profesionalización del segmento. La participación tenderá a concentrarse en inversionistas con mayor capacidad técnica, mientras que las firmas especializadas continuarán estructurando portafolios más sofisticados.

En ese entorno, el verdadero diferencial no estará en encontrar descuentos, sino en ejecutar correctamente cada etapa del proceso: análisis, adjudicación, recuperación y salida del activo.

A manera de conclusión, el fundador y director de CIMAC Cartera Inmobiliaria considera que más que una oportunidad inmobiliaria tradicional, los remates hipotecarios se consolidan como un instrumento financiero que exige método. Entenderlo así no solo reduce riesgos: define quién puede participar con éxito en un mercado donde el margen no lo determina el precio, sino la capacidad de ejecución.

Miguel Álvarez del Castillo