El mercado industrial mexicano atraviesa una etapa caracterizada, por un lado, por una tasa de vacancia que continúa aumentando conforme entra al mercado nueva oferta y las empresas adoptan procesos de selección más rigurosos, lo que fortalece el poder de negociación de los inquilinos. Por otro, los precios de renta mantienen una trayectoria ascendente, impulsados por la creciente participación de desarrollos de mayor calidad, con mejores especificaciones técnicas y ubicados en corredores estratégicos, especialmente para operaciones logísticas y manufactureras.

Este comportamiento evidencia que el mercado evoluciona hacia una mayor segmentación, donde los activos más competitivos y eficientes conservan su capacidad para generar valor y sostener incrementos en rentas, aun en un entorno de mayor disponibilidad de espacios.

De acuerdo con el reporte del segundo trimestre de Solili, el arrendamiento nacional alcanzó 1 millón 263 mil metros cuadrados entre abril y junio, lo que representó un crecimiento de 35% respecto al mismo periodo de 2025. Monterrey concentró 24% de la demanda nacional, seguido por la Ciudad de México con 22% y Tijuana con 11%, reflejando que los principales corredores industriales mantienen su atractivo para empresas manufactureras y logísticas.

Sin embargo, el dinamismo en la ocupación del segundo trimestre convive con un incremento en la disponibilidad de espacios. La tasa nacional de vacancia cerró el segundo trimestre en 5.2%, un aumento de 1.3 puntos porcentuales frente al año anterior, impulsando un entorno con mayor poder de negociación para los inquilinos y obligando a los propietarios a flexibilizar condiciones comerciales.

El inventario industrial del país alcanzó 113.66 millones de metros cuadrados, con un crecimiento anual de 5.3%. Monterrey continúa como el mercado más grande de México al superar los 21.5 millones de metros cuadrados, mientras que la expansión geográfica de la oferta fortalece el perfil institucional del sector.

Crece oferta de naves industriales en frontera norte; disponibilidad sube 35%

Mientras que, en construcción permanecen más de 3.8 millones de metros cuadrados, aunque Solili observa una desaceleración en el inicio de nuevos proyectos. Cerca de la mitad de la superficie en desarrollo se concentra en la Ciudad de México, seguida por Monterrey con 932 mil metros cuadrados y Guadalajara con 340 mil metros cuadrados.

A pesar del aumento en la vacancia, los precios de renta continúan al alza. La Ciudad de México registró el nivel más elevado del país con un promedio superior a 10.38 dólares por metro cuadrado mensual, un incremento anual de 8%, impulsado por una oferta de mayor calidad enfocada en operaciones logísticas de alta eficiencia. En la frontera norte, Tijuana y Tecate mantienen los niveles más altos de renta, mientras Monterrey promedia 7.08 dólares por metro cuadrado mensual.

Para la segunda mitad de 2026, Solili anticipa que el mercado mantendrá una postura prudente. La evolución de la revisión del T-MEC será determinante para las decisiones de inversión; sin embargo, considera que los espacios industriales mejor ubicados y con mayores especificaciones tecnológicas seguirán concentrando la demanda conforme las empresas continúen expandiendo sus operaciones en México.