En nuestro sistema legal, la intervención notarial en operaciones inmobiliarias no se limita a la redacción del instrumento para asegurar que contenga los elementos necesarios para su plena eficacia, o a dotar al acto de la forma legal requerida.

Además de estas funciones, que por sí solas resaltan la importancia de la actuación notarial, existen otras, como el cálculo y entero de los impuestos causados, la obtención de permisos, la presentación de declaraciones y avisos, la generación de información estadística y algunas más, que configuran al notario como un auténtico controlador de la legalidad, en beneficio del orden público y del bien y la paz jurídicos de la Ciudad.

En materia de prevención de lavado de dinero, el notario contribuye a la protección del sistema financiero y de la economía nacional al transparentar las operaciones en las que interviene y proporcionar a la autoridad competente información veraz y suficiente, con el fin de prevenir que recursos de procedencia ilícita se utilicen en la adquisición de bienes o servicios.

La prestación de servicios de fe pública en diversos ámbitos se considera una actividad vulnerable por su exposición a la comisión de delitos de operaciones con recursos de procedencia ilícita, lo que genera para el notario diversas obligaciones. Particularmente, las operaciones inmobiliarias relativas a la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles (compraventas, donaciones, permutas, adjudicaciones, hipotecas, etcétera), con excepción de las garantías constituidas a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda, implican que el notario lleve a cabo lo siguiente:

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1. Identificar y conocer de manera directa al cliente o usuario, entendido como cualquier persona que celebre actos u operaciones con quienes realicen actividades vulnerables, y verificar su identidad mediante documentos u otros medios de identificación oficial.

Esta obligación se cumple mediante la integración y conservación de un expediente único de identificación por cada cliente o usuario, cuya información y documentación dependerán de si se trata de una persona física o moral, mexicana o extranjera, de derecho público o privado.

2. Recabar información respecto del beneficiario controlador. Cuando el cliente o usuario sea una persona moral, un fideicomiso u otra figura similar, deberá identificarse a la persona que obtiene el beneficio económico del acto u operación o que ejerce el control de la persona moral.

Tratándose de personas físicas, se deberá recabar su declaración acerca de si tiene conocimiento o no de la existencia de un beneficiario controlador y, en su caso, la información que permita identificarlo.

3. Presentar avisos e informes ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público respecto de aquellos actos u operaciones cuyo valor exceda del equivalente a 8,000 veces la Unidad de Medida y Actualización[i].

En caso de sospecha o de contar con información de que los recursos relacionados con el acto u operación pudieran provenir o estar destinados a la comisión de delitos de operaciones con recursos de procedencia ilícita, deberá presentarse un aviso dentro de las veinticuatro horas siguientes a que se haya generado la sospecha o se haya obtenido la información, aun cuando el acto u operación no se haya llevado a cabo.

4. Identificar la forma de pago de las obligaciones generadas en los actos o contratos cuando la operación tenga un valor igual o superior al equivalente a 8,025 veces el valor diario de la Unidad de Medida y Actualización[ii]. La identificación implica dejar constancia, en el instrumento respectivo, del monto, la fecha y la forma de pago, así como de la moneda o divisa con la que se haya efectuado.

Cuando el valor de la operación sea inferior a la cantidad antes referida y el acto u operación haya sido total o parcialmente pagado con anterioridad a la firma del instrumento, bastará la declaración que, bajo protesta de decir verdad, formulen las personas clientes o usuarias; sin embargo, dicha declaración deberá contener todos los elementos antes señalados.

Existen otras obligaciones, como conservar la documentación, brindar facilidades a la autoridad competente, establecer sistemas y mecanismos de detección, entre otras. No obstante, en materia de transparencia de las operaciones inmobiliarias, las anteriormente señaladas destacan por su importancia.

*Notario 104 de la Ciudad de México. 

[i] $938,480.00 a partir del 1º de febrero de 2026 y hasta el 31 de enero de 2027.

[ii] $941,412.75 a partir del 1º de febrero de 2026 y hasta el 31 de enero de 2027.