Los Real Estate Investment Trusts (REIT) de self-almacenamiento se enfrentan actualmente a un mercado inmobiliario lento, lo cual presenta un claro obstáculo que ha impactado la demanda, según expertos del sector entrevistados por especialistas de Nareit, la organización que agrupa a los REIT de Estados Unidos. 

Aunque los escenarios favorables observados al inicio de la pandemia han disminuido, algunos nuevos hábitos de los clientes formados durante ese periodo persisten, lo que podría respaldar la demanda futura, señalan.

Spenser Allaway, analista senior de Green Street, Michael Goldsmith, analista de UBS, y Juan Sanabria, director general de BMO Capital Markets, expresaron sus puntos de vista sobre las tendencias de desempeño, cuestiones de escala, perspectivas de consolidación y más.

En cuanto a los desafíos provocados por la pandemia, Spenser Allaway destacó el impacto positivo del trabajo desde casa y el ordenamiento de las residencias en la demanda de almacenamiento.

“Los consumidores que trabajan desde casa y que ordenan el desorden se suman a la demanda de almacenamiento y son un cliente de mayor valor”, manifestó.

No obstante que Michael Goldsmith señaló que algunos de estos factores han retrocedido, como la rotación de viviendas. No obstante, la duración de la estadía de los clientes sigue siendo elevada, lo que sugiere una demanda persistente.

“La pandemia alteró el modo de vida de las personas y creó nuevos hábitos que beneficiaron la demanda de almacenamiento. La compra de viviendas generó la necesidad de almacenamiento temporal durante la mudanza. La gente pasaba más tiempo en casa y necesitaba crear más espacio”, recordó.

Por lo que muchos clientes que comenzaron a utilizar el almacenamiento durante COVID siguen siendo clientes hoy. 

Además, la gran cantidad de personas que utilizaron el almacenamiento en los últimos años y experimentaron su propuesta de valor debería respaldar la demanda futura.

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En cuanto a los factores que podrían influir en el rendimiento del self-storage este año, Goldsmith mencionó que la demanda está presionada debido a las menores ventas de viviendas, mientras que Sanabria destacó el impacto de las tasas de interés en la movilidad relacionada con la vivienda.

Por lo que el director general de BMO Capital Markets destacó que “las tasas de interés más bajas y su impacto en la movilidad relacionada con la vivienda serán clave para estimular una demanda incremental a partir de niveles deprimidos”.

Respecto a los alquileres, el directivo prevé una presión continua hasta el primer semestre de 2024, mientras que Allaway estima que podrían crecer en un dígito medio. Goldsmith sugiere que los alquileres por mudanza comenzarán el año a un nivel más bajo en comparación con el año pasado y cerrarán la brecha a lo largo del año.

Mientras que el analista senior de Green Street dijo que, es probable que dos factores clave tengan un impacto enorme en la demanda de almacenamiento en el corto plazo.

Uno tiene que ver con el entorno macroeconómico más amplio, que tiene una influencia directa en la salud financiera y el sentimiento de los clientes potenciales de almacenamiento y el segundo es la fortaleza del sector inmobiliario.

“Cuanto más sanas y vibrantes sean las perspectivas económicas, mejor será la confianza de los consumidores. En el caso de que las tasas de interés se mantengan altas por más tiempo, los consumidores sentirán una mayor presión en términos de tasas de deuda e hipotecas, lo que obstaculizará su capacidad y voluntad de gastar en otras cosas, como el almacenamiento”, resaltó.

Hablando de la escala en el negocio de self-storage, Goldsmith y Sanabria resaltaron los beneficios en términos de datos e información que proporciona, así como las oportunidades de consolidación que aún quedan por aprovechar.

Y en tendencias futuras, Allaway mencionó la posible expansión en mercados de Sunbelt debido a la inmigración y crecimiento de alquileres, mientras que Goldsmith destacó la estabilización de los tipos de interés como un factor que podría conducir a una reapertura del mercado de transacciones.

Sanabria opinó que los alquileres a nuevos clientes seguirán estando presionados año tras año hasta el primer semestre de 2024, pero la demanda estacional será más fuerte, aunque los precios de almacenamiento para nuevos clientes deberían mejorar en la primavera y el verano con una curva más pronunciada que el año pasado, ya que es poco probable que la demanda impulsada por la vivienda sea peor que en 2023.

Por su parte, Allaway espera que los alquileres para nuevos clientes crezcan en el rango de un dígito medio año tras año para 2024. Sin embargo, si las ventas de viviendas no se aceleran a medida que avanzamos en los meses de primavera, parece más probable que los alquileres se mantengan estables o ligeramente inferiores en comparación con 2023.

Goldsmith cree que los alquileres por mudanza en 2024 comenzarán el año a un nivel más bajo en comparación con el año pasado y cerrarán la brecha a lo largo del año. 

“Creemos que es probable que en 2024 se produzca una estacionalidad típica, aunque moderada, ya que las ventas de viviendas siguen bajo presión. Si las ventas de viviendas mejoran a lo largo del año, eso respaldaría el crecimiento de los alquileres”, comentó.