Así lo expresó Enrique Margain Pitman, director ejecutivo de Crédito Puente y Crédito Hipotecario de Banca Mifel. En conversación con Real Estate Market & Lifestyle, el especialista compartió su visión sobre la evolución del crédito hipotecario, los retos que enfrentan los jóvenes para acceder a una casa propia, la importancia de la innovación y el papel que jugará Banca Mifel en los próximos años.
Real Estate Market & Lifestyle (REM): ¿Cómo ha evolucionado el crédito hipotecario en México en estos 20 años?
Enrique Margain Pitman (EMP): Hace dos décadas, contratar una hipoteca era un proceso lento y con pocas opciones. Hoy, el panorama es distinto, existen múltiples destinos de crédito, desde adquisición de vivienda hasta pago de pasivos, construcción, renovación o liquidez. También hay esquemas más accesibles, como cofinanciamientos con organismos públicos de vivienda y programas que permiten enganches bajos. Las tasas de interés son fias con pagos conocidos, a plazos de 10, 15, 20 y hasta 24 años, con seguros de vida, daño y desempleo para cubrir al cliente y su familia ante cualquier eventualidad.
La competencia entre bancos ha derivado en mejores condiciones para los clientes. Ahora, quienes buscan financiamiento comparan tasas, seguros, comisiones y servicios de posventa. La información fluye más rápido y los procesos se han simplificado.
Sin embargo, persiste un desafío estructural: El valor de las viviendas crece más rápido que los salarios, obligando a los compradores, en especial a los jóvenes, a reducir sus expectativas de de precio a través de ajustes en el tamaño de la vivienda o su ubicación, lo cual es un fenómeno que esta sucediendo en muchos países. Para equilibrar esa brecha, la banca ha ampliado el plazo de las hipotecas hasta 25 años con tasa fija y pago conocido, esquemas de pagos crecientes y productos que facilitan el acceso con menos enganche, siempre bajo la premisa de contratar con responsabilidad.
Las tasas de interés promedio ponderada han fluctuado entre 10.20% a 10.40% en los últimos tres años, sin embargo, las tasas se determinan en función del historial crediticio, nivel de endeudamiento y enganche, lo cual permite para los mejores clientes desde el punto de vista crediticio acceder a tasas de un solo dígito.
El mercado hipotecario en nuestro país se ha caracterizado por ser un mercado robusto, resiliente que ha crecido sobre bases firmes en el diseño de productos, procesos y otorgamiento bajo políticas de crédito prudenciales.
REM: ¿Qué representa para ti encabezar esta área en Banca Mifel?
EMP: Es un honor tener la oportunidad de encabezar la estrategia de hipotecario y Crédito Puente. Uno de los puntos centrales en la estrategia de Banca Mifel es innovación, digitalización y proveer productos y servicios con rostro humano. El objetivo es que en el corto plazo el cliente pueda solicitar, autorizar y formalizar un crédito hipotecario de forma completamente digital.
Procesos inteligentes permitirán no solo evaluar la capacidad de pago, sino también acompañar al cliente, para en el caso de que no cumpla con algún requisito, lo podamos orientar sobre cómo mejorar su perfil crediticio.
REM: ¿Qué papel jugará la innovación en los próximos años?
EMP: La innovación jugará un rol fundamental en el desarrollo de productos y digitalización de procesos, incorporando tecnología de punta como: OCR, RPAs, IA y herramientas de machine learning, etc.
Uso de data alternativa o análisis de datos permitirá a las instituciones financieras evaluar el riesgo crediticio en forma más precisa y ampliando el mercado.
La innovación también se refleja en nuevas figuras de coacreditación. Además de los esquemas tradicionales de cónyuge o padres, se exploran alternativas más acordes con las nuevas generaciones, como roomies o amigos que deciden adquirir un inmueble en conjunto. Aunque todavía existen retos legales y operativos, este tipo de esquemas representan un paso hacia una mayor inclusión.
La innovación también puede traducirse en productos que incentiven la compra de vivienda sostenible que cumpla con la taxonomía de nuestro país. En resumen, la innovación se centrará en la digitalización, personalización, sostenibilidad y la inclusión financiera, lo cual ayudará a las personas a comprar una vivienda a través de financiamiento y construir un patrimonio.
REM: ¿Cómo percibes el panorama económico para el mercado hipotecario en México?
EMP: Lo positivo es la estabilidad macroeconómica: inflación controlada, tasas en niveles adecuados y un ecosistema de vivienda con organismos públicos que complementan a la banca. El principal reto es la accesibilidad y lograr que cada día más personas puedan comprar una vivienda a través de financiamiento y les permita construir un patrimonio. El desarrollo de modelos de crédito que utilicen datos alternativos de como las personas pagan servicios como la luz, agua, teléfono, televisión por paga o el uso de redes sociales, ayudará en el otorgamiento del crédito.
Aunque el 70% de los crédito bancarios se otorga a los asalariados, existe un amplio sector de trabajadores independientes y dueños de negocio que quedan fuera de obtener un crédito, por la volatilidad de sus ingresos o no poderlos comprobar.El principal desafío es ampliar el acceso al crédito hipotecario. Aunque el 70% de los créditos bancarios se otorga a asalariados, existe un amplio sector de trabajadores independientes y dueños de negocio que queda fuera por la volatilidad de sus ingresos o no poderlos comprobar.
El futuro pasa por diseñar productos flexibles, que reconozcan distintas fuentes de ingresos y aprovechen la digitalización para formalizar más operaciones. También será clave fomentar la cultura e inclusión financiera entre los jóvenes, motivándolos a ahorrar desde temprano y a considerar la hipoteca como un medio de inversión y creación de patrimonio.
Otro punto es el desarrollo de vivienda de interés social. El Programa Nacional de Vivienda y la participación de organismos públicos pueden ser palancas muy importantes para reducir el déficit habitacional, y en conjunto con la banca seguir mejorando los esquemas cofinanciados para dar mayor acceso al crédito.
A nivel sectorial, se espera en el 2025 un crecimiento moderado del portafolio hipotecario de alrededor del 6% en términos nominales, con una cartera vencida del 3%, y una fuerte competencia que permite trasladar las mejores condiciones a los usuarios finales. La meta es clara: hacer más grande el pastel y lograr que más mexicanos puedan acceder a una vivienda propia, con lo que ello significa en términos de patrimonio y bienestar familiar.
En una perspectiva de baja en las tasas de interés de referencia que también que se ha refleja en las tasas de largo plazo como el Bono M10, que son las que determinan el costo del dinero para los créditos hipotecarios, se puede esperar una disminución en las tasas de interés hacia adelante en forma paulatina que ayudara en incentivar el crédito..
REM: ¿Cuál es el principal diferenciador de Mifel en comparación con otros bancos en el segmento?
EMP: Nuestro tamaño nos permite ser más ágiles. Competimos con flexibilidad, digitalización y atención personalizada. El crédito hipotecario es un producto de márgenes reducidos, pero muy atractivo para atraer clientes al banco, y vincularlos con otros productos y servicios.
El objetivo es que quienes contraten su hipoteca con Mifel encuentren aquí también su cuenta digital, tarjeta de crédito o inversiones. Queremos ser el banco principal de esos clientes.
En los próximos años, Banca Mifel se consolidará como un jugador relevante en crédito hipotecario, con fuerte sinergia entre financiamiento a constructores y financiamiento individual. La estrategia se centra en la innovación digital, la flexibilidad en los productos y un servicio al cliente que coloque al banco como la primera opción para los canales comerciales y clientes.
A nivel sectorial, se espera un crecimiento sostenido del mercado hipotecario, con una cartera vencida moderada y mayor competencia que beneficie a los usuarios finales. La meta es clara: hacer más grande el pastel y lograr que más mexicanos puedan acceder a una vivienda propia, con lo que ello significa en términos de patrimonio y bienestar familiar.
Cada vez que un cliente paga una mensualidad, está construyendo parte de su patrimonio. Esa es la verdadera esencia del crédito hipotecario.
REM: ¿Qué tan rápido se puede obtener una hipoteca en Mifel?
EMP: Si el expediente está completo, en un día podemos dar autorización y en dos a tres semanas concretar el financiamiento.. Todo depende de avalúos, trámites legales y registros públicos. Un proceso expedito toma entre 2 a 3 semanas.
Hoy es mucho más ágil que antes: basta con una identificación, comprobante de ingresos y domicilio. Con eso tenemos la información esencial para evaluar:
REM: ¿Cuáles son los niveles de colocación de crédito hipotecario de la banca en México?
EMP: La banca en México ha otorgado, en los últimos tres años, entre 120 mil y 140 mil créditos hipotecarios, equivalentes a 270 a 285 mil millones de pesos. Actualmente, existen más de 1.25 millones de créditos hipotecarios en los balances bancarios, con un valor de 1.4 billones de pesos.
El portafolio representa cerca del 20% de los balances de las instituciones financieras, lo que refleja la relevancia del producto. La mayor parte de los créditos se concentran en vivienda media y media residencial, mientras que los organismos públicos atienden al segmento de interés social.
Texto:Gisselle Morán
