El objetivo es llegar al millón de m2 del área rentable, además de realizar por primera vez un desarrollo fuera de la Ciudad de México. Gracias a su beneficio, en las últimas dos distribuciones trimestrales se han repartido recursos por 659.5 mdp.

Fibra Danhos es el primer Fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) especializado en inmuebles comerciales y de oficinas de calidad Premier en México. Es sinónimo de calidad, no de cantidad de inmuebles. También es sinónimo de desarrollo inmobiliario. De ahí que el enfoque prioritario está en el desarrollo de propiedades de calidad Premier en México.

Realizaron su Oferta Pública Inicial en octubre de 2013. En ese momento el patrimonio estaba compuesto por 9 propiedades en operación (3 de ellas con posibilidades de expansión), y 2 propiedades en desarrollo; para dar un total de 11 propiedades comerciales, de usos mixtos y de oficinas localizadas en las mejores ubicaciones de la Ciudad de México. Este patrimonio sumará 633,000 m2 de área rentable.

Actualmente, el pipeline de proyectos de desarrollo de Fibra Danhos es muy atractivo, tanto por la calidad de proyectos que incorporaran a su patrimonio, como por su tamaño (una vez desarrollado el pipeline actual, llegaran a casi un millón de metros cuadrados de área rentable) y la diversificación que ofrece (dos proyectos en áreas densamente pobladas del Distrito Federal; además, por primera vez, contemplan un desarrollo fuera de la Ciudad de México). A su vez se aseguran que sus inversionistas reciban los rendimientos más atractivos del mercado. Muestra de ello han sido las 2 distribuciones trimestrales que han realizado por un total de 659.5 millones de pesos.

Asimismo, durante los meses que tienen participando en el mercado público, se han distinguido por la alta calidad de información que proporcionan a sus inversionistas a través de la Bolsa Mexicana de Valores. En este sentido, Fibra Danhos fue la primera Fibra en obtener la aprobación de su Asamblea de Tenedores para la adopción de la nueva regulación aplicable a Fibras, con lo cual se cuenta con el mejor gobierno corporativo de la industria.

Salvador Daniel Kabbaz Zaga
CEO de Fibra Danhos.

El inicio de Fibra Danhos

Fibra Danhos realizó su oferta pública inicial el 8 de octubre de 2013 en la Bolsa Mexicana de Valores, así como una oferta en mercados internacionales bajo las reglas 144A y Reg. S.

En su debut, logró colocar un monto total de 5,455 millones de pesos a un precio de 26 pesos por Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI).

Fibra Danhos inició operaciones sin deuda en su balance, hecho que continúa vigente en la actualidad; de manera que está bien posicionada para obtener y utilizar financiamiento para hacer crecer su portafolio.

Iniciaron en octubre de 2013 con 267,000 m2, de las cuales 9 son propiedades en operación, y 2 proyectos en desarrollo que agregarán hasta 272,000 m2, así como con tres expansiones que sumarán otros 94,000 m2, dando como resultado 633,000 m2. Sus desarrollos subsecuentes, que arrancaran a la brevedad posible, agregarán otros 349,000 m2 rentables. Su portafolio de desarrollo les permite prever un crecimiento muy importante en su GLA; nuevo y de la más alta calidad, con aperturas previstas para los años de 2014 a 2017.

Vía Vallejo, Torre Virreyes y Toreo comprenden el portafolio de desarrollo de Fibra Danhos.

Evolución del precio de los CBFIs y distribuciones pagadas

Desde su oferta pública inicial, el precio de los CBFI de Fibra Danhos ha escalado hasta ubicarse en $35.29 pesos por CBFI, al 8 de julio de 2014, lo que representa un incremento de 35.7% En lo que va de 2014, el precio del CBFI ha crecido 41.7% y ha sido la Fibra con mejor desempeño en la BMV. Asimismo, desde su nacimiento ha repartido distribuciones a los tenedores de sus CBFI por 659.5 millones de pesos, lo que equivale a 0.81 pesos por CBFI.

Oportunidad para generar y captar

Fibra Danhos es principalmente un desarrollador, no un consolidador. está especializado en proyectos complejos y técnicamente exigentes en los que los competidores no tienen los recursos o la capacidad para desarrollar.

Como parte de los proyectos de desarrollo, están Torre Virreyes, una torre de oficinas ubicada en las Lomas de Chapultepec, a un costado del Bosque de Chapultepec, en la Ciudad de México; y Toreo, un proyecto de usos mixtos en la antigua ubicación del toreo de Cuatro Caminos. Toreo y Torre Virreyes conforman el portafolio en desarrollo, que sumará un área rentable aproximada de 272,000 m2, y se espera que comiencen operaciones en el cuarto trimestre de 2014 y el primer trimestre de 2015, respectivamente.

En cuanto a las expansiones, actualmente están en obra dos proyectos: uno en Parque Tezontle y otro en Parque Delta, de 19,000 m2 y 18,000 m2 de área rentable, cada uno. Se espera que inicien operaciones durante el segundo y cuarto trimestres de 2015, respectivamente. Asimismo, se tiene programada la expansión de una tercera propiedad comercial en operación.

Además de estos proyectos en desarrollo y de expansión, recientemente Danhos anunció la aportación por parte de terceros, de un proyecto en desarrollo (Vía Vallejo) y una reserva territorial (Las Antenas), en la Ciudad de México, así como una reserva territorial adicional fuera de la Ciudad de México.

Vía Vallejo

Se trata de un proyecto de usos mixtos tipo lifestyle en desarrollo, ubicado en la zona de Vallejo de la Ciudad de México, el cual quedará desplantado sobre una superficie de aproximadamente 100,000 m2. Una vez concluidas sus tres etapas contará con alrededor de 153,000 m2. El desarrollo y los costos asociados de la primera etapa de este proyecto estarán a cargo del grupo inmobiliario aportante, mientras que el desarrollo y los costos asociados de las etapas subsecuentes estarán a cargo de Danhos.

El proyecto se ubica en una zona muy céntrica con gran conectividad y densamente poblada, con una perspectiva favorable de crecimiento económico y demográfico.

Esta adquisición es la primera en que Danhos pagará utilizando CBFI´s propios como moneda de cambio, cuyo precio se determinará hasta la apertura e inicio de operaciones de la primera etapa.

Las Antenas

Se trata de un proyecto de aproximadamente 150,000 m2 de área rentable. Con esta adquisición se refuerza el enfoque estratégico de Fibra Danhos en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, que es el mercado más grande del país. El proyecto está ubicado en los límites de las delegaciones Iztapalapa y Xochimilco, donde existe una alta densidad poblacional, así como una falta de opciones comerciales y de entretenimiento de calidad, lo que prevee una gran oportunidad para capturar la demanda de la zona.

Sin duda alguna, la conectividad de la zona mejorará significativamente con la obra para continuar el segundo piso del Periférico, hasta los límites de la delegación Iztapalapa con el municipio de Nezahualcóyotl en el Estado de México, y con la reapertura de la línea 12 del Metro, que permitirá la afluencia de familias de otras delegaciones.

Evolución Esperada del Área Rentable (miles de metros)

La fecha estimada de inicio de operaciones de estos tres proyectos irá de marzo de 2016 hasta abril del 2017, lo cual permitirá tener aperturas adicionales a las actualmente programadas en Torre Virreyes y Toreo, contribuyendo a tener aperturas escalonadas en el tiempo.

Desarrollo fuera de la Ciudad de México

Se trata de un proyecto de desarrollo de Fibra Danhos de un centro comercial y de entretenimiento a nivel regional de aproximadamente 89,000 m2 de área rentable. Con este proyecto Fibra Danhos estará diversificándose en términos geográficos, fuera de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, en un centro urbano con una actividad comercial y empresarial robusta.

El proyecto está dentro de una zona sin oferta comercial y de entretenimiento de calidad, de fácil acceso a través de carreteras federales desde otras poblaciones que tampoco están adecuadamente atendidas en términos de opciones comerciales y de entretenimiento.

Altos estándares de calidad en los reportes al mercado que se han convertido en la referencia de la industria
Desde su roadshow para la oferta pública inicial, Fibra Danhos se comprometió con los inversionistas a establecer nuevos y los más altos estándares en la industria de Fibras en términos de transparencia, revelación y calidad, escuchando e incorporando en sus reportes la retroalimentación de inversionistas, analistas y público en general.

Sus reportes periódicos buscan proporcionar información suficiente para que el mercado pueda evaluar el desempeño de la Fibra desde el punto de vista financiero; pero también desde el punto de vista operativo y de mercado.

Los reportes de Fibra Danhos han establecido una nueva referencia en la industria de las Fibras en México, con estándares similares, y en algunos casos superiores, a los de los REIT en otros países.

Adopción de las nuevas reglas aplicables a Fibras

En junio de 2014, entraron en vigor nuevas reglas aplicables a las Fibras emitidas por la Comisión Bancaria y de Valores (“CNBV”). Estas reglas buscan reforzar los gobiernos corporativos de estos vehículos, particularmente en temas donde existen potenciales conflictos de interés, imponen límites al endeudamiento de las Fibras, y establecen requerimientos de revelación de información relacionados con el endeudamiento y su manejo.

En este sentido, Fibra Danhos fue la primera en convocar y obtener de su Asamblea de Tenedores la aprobación para realizar las modificaciones necesarias a su Contrato de Fideicomiso para adoptar aquellos nuevos requerimientos de la CNBV que no estuvieran ya considerados originalmente en el documento. Esperamos que el resto de las Fibras sigan a Fibra Danhos en el mismo proceso. En cuanto a las nuevas Fibras que se formen en el futuro, sus documentos formativos deberán cumplir con esta regulación desde su inicio.

Texto:Real Estate Market & Lifestyle