La historia del nacimiento de Fibra Uno (FUNO) se asienta en un objetivo muy particular de sus fundadores: Mejorar el sector inmobiliario de México.
FUNO, el primer Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibra), cumplió el 18 de marzo sus primeros cinco años de vida. Ha sido un lustro de un crecimiento excepcional, donde nadie anticipó, ni en sus mejores expectativas, una expansión como la alcanzada.
Se trata, por mucho, del fideicomiso inmobiliario más grande de México y América Latina, incluso desde hace un par de años ya aparece en el ranking entre los 15 más grandes del mundo.
Torre Latino en Paseo de la Reforma.
Para todos los participantes del mercado inmobiliario, los apellidos El-Mann y Attie son muy conocidos, por su participación durante más de 30 años en esta actividad económica.
Ellos describen que han sido innovadores, siempre han visto hacia adelante y son líderes. Ambas familias se asociaron desde 1994 y empezaron a desarrollar en conjunto bodegas con mucho éxito, debido a que fueron incorporando las prácticas y mejoras internacionales a sus inmuebles; posteriormente, incursionaron en el segmento de oficinas y en una nueva etapa participaron en centros comerciales como: plaza Las Américas en Cancún.
Plaza Las Américas en Cancún.
Esta fue la ruta de su crecimiento y en el camino se fueron presentando oportunidades de mejorar, de evolucionar.
Los fundadores recuerdan que años previos a la colocación en marzo de 2011, les mencionaron lo que era una Fibra, en esa época no comprendieron lo que implicaba, pero cuando lo hicieron se dieron cuenta que en ese momento no era viable, que no se podía hacer ya que existían muchas restricciones impositivas.
Para ellos, como empresarios especializados en el sector, su modelo de negocio sostenía un principio de inversión, donde todos los flujos eran para reinversión. En particular, donde veían oportunidad, sobre todo que podían genera valor, invertían.
Por ello, en su historia pasaron de tener dos inmuebles a una cantidad importante de propiedades. Es decir, antes de ser una Fibra ya eran un grupo inmobiliario líder, con mucho tiempo en el mercado, con inmuebles en todos los segmentos y en los principales estados del país.
A la postre se dieron cuenta que tenían el mismo modelo de negocio que una Fibra, pero sin ser una compañía pública y sin tener que estar buscando inversionistas.
¿Entonces por qué hacer una Fibra?
Los fundadores afirman: “Nosotros queríamos innovarnuestro sector, por eso nació FUNO , para mejorar el sector inmobiliario de México”.
México tiene inmuebles muy modernos y sofisticados, mucho mejores que nuestros competidores, llámese Colombia, Argentina, Brasil y todos lo que no sean Estados Unidos, incluyendo a Canadá. Nuestros edificios son mejores, más modernos, más eficientes, más bonitos. Sin embargo, nuestra forma de financiar el desarrollo de los inmuebles era pobre, escasa y mala.
Entonces, FUNO lo que hizo fue abrir el mercado, acceder a esos fondos que no venían a México a invertir su capital, aquellos que mejor iban a Brasil porque no podían invertir en México. Los fondos de inversión grandes, que se les conoce como los big boys, no venían al país, primero porque si querían invertir en el mercado inmobiliario, tenían que comprar el edifico completo y por la estructura y objetivos de los mismos fondos, se tenían que salir a los cinco años.
Parques Polanco Df.
Así son ese tipo de fondos y para salirse tenían que vender el edificio completo y les podía tocar momentos inadecuados, lo que en diversas ocasiones sucedió.
Por ello, incluso hay anécdotas de los primeros años de la década inicial del siglo XXI donde los desarrolladores decían: “el mejor negocio es venderle a los fondos de inversión estadounidenses”, pero luego de cuatro o cinco años, entre 2007 y 2009 se decía: “el mejor negocio es comprarle a los fondos de inversión que se tenían que ir”, ante la crisis inmobiliaria de los Estados Unidos.
Aunque esto fue verdad, desde la óptica de los fundadores de FUNO, esta situación limitaba al mercado inmobiliario nacional para acceder a los grandes fondos de capital institucional foráneo que nos harían llegar a desarrollar el mercado mexicano.
Esto último significó no poder traer una gran cantidad de flujos de capital a nuestro país y continuar haciendo grandes desarrollos inmobiliarios, cada vez mejores, cada vez más grandes y estábamos limitados por falta de dinero.
Parque industrial Lerma I en Toluca.
No había un instrumento para traerlos y por su parte, los bancos tenían su forma de prestar recursos, que también era en ese tiempo: pobre, mala y cara. Por eso nace FUNO, para tener ese instrumento que se necesitaba y poder acceder a esos grandes fondos. “Le enseñamos el camino a los demás y les abrimos brecha, esa es la verdad”, destacan.
La visión como empresa fue y siempre será –ahora como FUNO– “mejorar a nuestro sector”.
Hoy el sector ya se toma en cuenta, es serio, incluso ya existe una asociación mexicana de Fibras que encabeza Gonzalo Robina, director general adjunto de FUNO, y eso se logró gracias a que los fundadores tuvieron la visión de hacerlo y el tino de hacerlo bien.
En México, antes de que naciera FUNO, ya se hacían grandes y buenos desarrollos, por ejemplo, la Torre Mayor, Samara, etc., todos nacen antes de la existencia de las Fibras, pero se hacía uno y tenía que pasar un par de años para que apareciera otro. Hoy ya se pueden hacer porque ya se trajeron a todos los fondos que generan los flujos de recursos necesarios, ya se tiene el know how y ahora se va a traer a quien llene esos espacios, a los usuarios.
Al final, son muy conscientes de que no inventaron nada, simplemente siguieron un modelo que es muy exitoso en Estados Unidos y otros países.
Texto:Real Estate Market & Lifestyle
Foto: Funo, MEXSAHH