Fibra Uno (FUNO) ha logrado en cinco años lo que muchos Real Estate Investment Trust (Reits) tardaron 30 años en hacer. Sin embargo, pocos saben que esta historia pudo no haber existido.
La historia de Fibra Uno (FUNO) se inició con un primer intento de crear un fondo por ahí de 2005, pero en ese momento aún no estaban listas todas las leyes necesarias para que existieran las Fibras. Fue hasta 2010 que los fundadores de FUNO comenzaron formalmente con el proceso que llevaría a FUNO a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
En esos 5 años y de la mano del entonces Protego de Pedro Aspe, los fundadores de FUNO se enfocaron en hacer el trabajo duro de conseguir las adecuaciones necesarias a la ley para que finalmente se pudiera crear el instrumento, la primera Fibra. Una vez que se lograron las adecuaciones a la ley, fue que se dio el famoso Kick off Meeting para la Oferta Pública Inicial (IPO por sus siglas en inglés) de la primera Fibra en México, FUNO.
Ceremonia de IPO de FUNO en marzo de 2011.
Invitados a la fiesta estaban Merrill Lynch, UBS, Citibank y Santander por parte de los bancos, que trabajarían con los fundadores de FUNO y de la mano de Protego. Se estaba creando una nueva clase de activo para ser listado en la BMV. La Fibra sería el equivalente mexicano de los Real Estate Invesment Trust (Reits) y los fundadores contarían con la experiencia y conocimiento de los Reits que aportarían los bancos en este proceso.
El proceso no fue fácil, en el camino se salió Citibank por ahí de noviembre de 2010 por diferencias en la valuación de FUNO. Para los fundadores era muy sencillo saber cuánto valían sus inmuebles y cuánto valía FUNO. Explicarle esa valuación y ese conocimiento a un inversionista que está sentando en Nueva York o Londres y que va a escuchar por primera vez lo que es una Fibra y mexicana en esos tiempos, era otra cosa.
Para los fundadores de FUNO la decisión de llevar al mercado de valores la primera parte de su exitosísimo negocio inmobiliario, era una decisión que se había tomado hacía tiempo.
Para los bancos había que llevar a cabo un proceso de educación al inversionista y posteriormente un proceso de venta no solo de la nueva clase de activo, la Fibra, sino del país y de FUNO en particular. Una vez concluido este proceso había que regresar con los fundadores y tomar la decisión de ir al mercado o no ir, conociendo en ese momento la potencial valuación que el mercado estaría dispuesta a pagar por ese negocio inmobiliario.
Después de muchas y muy álgidas reuniones, finalmente de la reunión clave de go o no-go se tomó la decisión de salir al mercado con un rango de precio inicial de 22 a 24 pesos por certificado. Esta valuación implicaba un descuento importante en el valor de los inmuebles que conformarían a FUNO desde la perspectiva de los fundadores de la empresa. A pesar del fuerte descuento, los fundadores decidieron seguir adelante con el proceso con la firme convicción de que esto era lo mejor para el sector inmobiliario mexicano y a la postre traería consigo beneficios importantes no solo para ellos, sino para todo el sector en México. En una sala de juntas en Cancún, se tomó la decisión de salir al mercado a un precio descontado.
Aquí inició el proceso de venta que meses después llevaría a FUNO al mercado, pero no sería en este primer intento. Después de tres semanas de reuniones con inversionistas en México, Estados Unidos, y Europa, llegó el día de pricing. Ese día en el que los bancos le dirían a FUNO cuánto capital se había recabado y a qué precio. Cabe mencionar que la primavera árabe en Egipto explotó justamente dos días antes de la reunión de pricing.
En Cancún, FUNO tiene proyectos como La Isla Cancún y Forum By The Sea.
El road show con los bancos en Nueva York fue muy accidentado.
Los titulares de los noticiarios mexicanos estaban plagados de violencia y Brasil y los BRICS eran los mercados de moda.
Los fundadores se enteraron que el precio ofrecido por los inversionistas internacionales era de tan solo 18 pesos. Muy por debajo del mínimo acordado con los bancos y en un nivel que implicaría apalancar la compañía desde el día uno, algo que comprometía la capacidad de crecimiento de FUNO, que había sido uno de los principales compromisos de los fundadores al lanzar su vehículo a la BMV. En menos de cinco minutos después de que se le había presentado a André El-Mann una oferta por 300 millones de dólares (mdd) a 18 pesos, tomaron la decisión de declinar la oferta. No habría una Fibra listada en México ese día.
Había fallado la salida a bolsa de la primera Fibra en México. Sin embargo, tanto los fundadores, como las autoridades, algunas de las principales Afores y uno de los bancos, no se dieron por vencidos y se pusieron a trabajar en reconfigurar una transacción que el Mercado pudiera digerir a un precio razonable para los fundadores. En palabras del entonces secretario de Hacienda: “quiero que salga la primera Fibra, quiero que todos pongan de su parte, fundadores, bancos, e inversionistas, pero que salga”.
Fue así como 45 días después del primer intento se volvió a lanzar un segundo intento para llevar a FUNO al mercado de valores. Nunca en la historia de la BMV, una empresa que no logra llevar a cabo su Oferta Pública Inicial ha sido capaz de regresar al mercado tan solo 45 días después. La convicción de los fundadores y su conocimiento del mercado de bienes raíces en México los llevó a lanzar un segundo intento por salir a bolsa.
Esta vez la transacción estaba “anclada” en un 75% con inversionistas mexicanos, algunas de las principales Afores del país, y a un precio de 19.50 por certificado. Solo faltaba conseguir fuera de México el 25% restante. Merrill Lynch y UBS decidieron no seguir adelante con el segundo intento ya que su base de inversionistas estaba principalmente en Estados Unidos y Europa. Además tenían una percepción de riesgo distinta de México y FUNO, a la que tenían los fundadores y las Afores. Santander confió en FUNO y sus fundadores y decidió continuar con el proceso anclado en una base de inversionistas locales, había que convencer al 25% restante que vendría de mercados internacionales.
El precio inicial de colocación fue de 19.50 pesos por certificado.
Con una transacción reconfigurada en la que se flotaría un porcentaje menor de la empresa, pero a un precio mayor, se lanzó el proceso de venta una segunda ocasión. Después de una semana de reuniones con inversionistas internacionales vendría un segundo pricing.
Otra vez venía el día de pricing, en esta segunda etapa todo pintaba bien, hasta que ocurrió el tsunami en Japón y literalmente, el miércoles previo a la reunión de pricing una vez más un evento exógeno ponía en riesgo la colocación de FUNO. La planta nuclear de Fukushima entraba en estado crítico y se cancelaban colocaciones de capital en mercados emergentes. Sin embargo, los inversionistas que estaban en ese momento en el libro de demanda por títulos de FUNO estaban convencidos que era una buena inversión a un precio muy atractivo. Fue así como el 18 de marzo del 2011 se llevó a cabo la oferta pública que creó a FUNO, con un precio de 19.50 por certificado.
UBS fue uno de los bancos que acompañó a FUNO en el proceso de colocación aunque al final les dijo que no podían ir con ellos.
La IPO de FUNO fue el 18 de marzo de 2011 en Nueva York y México.
Texto:Real Estate Market & Lifestyle
Foto: Fibra Uno, Drea mstime, CPTM