México tiene la capacidad y potencial para duplicar el inventario en metros cuadrados de centros comerciales en un plazo de siete años, debido a la combinación de varios factores que conforman un círculo virtuoso y que se genera en gran parte por las Fibras en el segmento del retail.
En primera instancia, si comparamos a nuestro país con economías similares como Chile, Colombia, Argentina, entre otras, vemos en estadísticas que el número de metros cuadrados de retail per cápita en México está por debajo de algunos de estos países, por lo que tenemos un referente importante de que podemos crecer en este sentido. No nos podemos ni debemos comparar con Estados Unidos, debido a las grandes diferencias en el modelo de país, pero sí con Chile, por ejemplo, y creo que deberíamos estar en los niveles de dicha nación sin ningún problema.
Gonzalo Robina, Director general de Fibra Uno.
De aquí surge la visión del potencial de crecimiento, pero también hay otras señales. Por ejemplo, muchas de las cadenas de autoservicio, inclusive tiendas especializadas o departamentales, han bajado el nivel de ingreso a ciudades por el tamaño de su población, puesto que anteriormente no iban a poblaciones con menos de un millón de habitantes, para luego ajustar a ciudades de 500,000, luego a 100,000 y después, hoy en día, hay cadenas comerciales entrando a sitios con poblaciones de 50,000 habitantes.
Esto también me hace pensar que podemos duplicar el número de centros comerciales en menos de una década.
Me pregunto por qué no hay más Starbucks de los que ya existen y me respondo: porque no hay dónde abrirlos. Entonces, sigo confiado y creyente que el potencial de mercado ahí está.
En la actualidad puede haber cierta concentración en algunas ciudades del país. Lo que hay de inventario en operación más lo que se está construyendo, puede propiciar cierta saturación. Sin embargo, también debemos considerar que ciudades como Mérida o Metepec en el Estado de México, por ejemplo, pueden ser zonas que aparentan estar saturadas ahora, pero son poblaciones que también están creciendo con una gran dinámica. Este es el caso de muchas otras ciudades del país que muestran perspectivas de crecimiento favorables.
Dentro de siete años -que la población haya crecido-, se absorberán esos metros cuadrados que hoy nos pueden sonar a exceso. Así que estamos lejos de ver saturación real de inventario inmobiliario.
Como desarrolladores tenemos un freno que se llama mercado. A la hora de que los grandes grupos de retailers como Alsea, Inditex, Axo, etc., digan: “tengo cuatro alternativas en un radio de cinco kilómetros y no puedo ir a las cuatro”, entonces tendrán que hacer la selección de cuál es la mejor opción para ellos en cuanto a calidad, ubicación, precios, etcétera.
Por lo tanto, considero que el que se decida por desarrollar en dichos lugares, tendrá que medir perfectamente su capacidad de poder llenar su centro comercial. Es muy probable que en esas circunstancias -los que a lo mejor terminan sufriendo-, son los inmuebles que llevan ocho o diez años establecidos allí. Y ahorita por el boom y la moda u otros factores, algunas de las marcas se van a querer mover hacia las nuevas ubicaciones, situación que el mercado tendrá que ir acomodando.
Pero lo último no significa que dejen de haber oportunidades en diversos nichos de mercado y en diversas zonas del país. Al contrario, creo que las oportunidades están y estarán ahí. Debemos ser capaces de tomar ventaja de dichas oportunidades y de la mano con la demanda y las tendencias actuales.
Samara, Fibra Uno.
Círculo virtuoso
A raíz de la apertura de Fibras, en particular, hemos atraído los capitales que no habían podido entrar al país y al mercado. Estos grandes capitales que querían invertir en México, en el segmento inmobiliario, no tenían un vehículo mediante el cual hacerlo. A través de los Fibras se logró abrir esto. Entonces recursos sí hay.
Y creo que quienes tengamos esos recursos en nuestras manos, tendremos que actuar de una manera cautelosa. Los Fibras han generado un círculo virtuoso en el segmento del retail, porque las grandes desarrolladoras que nos han vendido sus portafolios, se han volteado y están desarrollando nuevos centros comerciales con los recursos que les hemos pagado, y sí, la inyección de esos recursos se ha terminado esparciendo y reinvirtiendo en el mismo sector, generando un nuevo ciclo.
Otro elemento que muestra la gran importancia del retail como segmento inmobiliario, es que en Fibra Uno (FUNO) mantuvimos un discurso de que nos gustaría un portafolio balanceado entre 40% comercial, 40% industrial y 20% de oficinas; hoy la realidad es que estamos 50% comercial, 30% industrial y 20% de oficinas.
La tendencia va a ser quedarnos con esa participación, aunque estamos observando todavía oportunidades en el tema de retail.
Texto:Gonzalo Robina
Foto: Fibra Uno
