Gonzalo Robina, Director General Adjunto de Fibra Uno
Lo que tenemos enfrente con el nearshoring es más importante que lo que tuvimos con el Tratado de Libre Comercio a mediados de los 90.
Es aún más trascendente. Tenemos una oportunidad única frente a nosotros, que no debemos dejar pasar; por el contrario, debemos hacer todo lo que esté en nuestras manos para sacar el mayor provecho de esa oportunidad.
Conque captemos de China el 3% de su mercado, duplicaremos la capacidad inmobiliaria industrial en México que actualmente ronda los 67 millones de metros cuadrados (m2).
Sobre las cifras totales de inversión que se requeriría, realizando un cálculo básico considerando un promedio de 900 dólares el costo de construcción por m2, multiplicado por el inventario existente que se espera sean duplicados, resultaría 60 mil millones de dólares (60 billones de dólares americanos) únicamente en la construcción de naves industriales; eso no considera la inversión de las empresas que se instalen.
Basado en la experiencia de la crisis del Covid-19, el tema de nearshoring resulta de seguridad nacional tanto para Estados Unidos, México y Canadá. Va más allá de quién es el presidente en cualquiera de los tres países. Es una cuestión que va a cambiar la cara de México para los próximos 20 años; es como el fenómeno de la globalización que vino a cambiarlo todo en China.
Operaciones y logística.
Para darnos una idea, en 1994, el Producto Interno Bruto (PIB) era prácticamente idéntico entre México y China. De entonces a la fecha, nosotros hemos crecido más o menos dos veces y China 35. ¿Por qué? Porque China se convirtió en la fábrica del mundo. Todo mundo mandó su manufactura para allá.
Para albergar las compañías que están llegando a nuestro país el actual mercado mexicano de naves industriales de Clase A es de aproximadamente 67 millones de m2, que son naves que fueron construidas del Tratado de Libre Comercio (1994) para acá.
Comparativamente, Estados Unidos cuenta con 650 millones de m2 (Dallas/Fort Worth posee la misma superficie de la República Mexicana), casi diez veces lo que tiene México, mientras que China tiene 3 mil millones de m2, cinco veces más que Estados Unidos.
Ante esto, reitero que de llegar a concretarse el 3% del tamaño del mercado chino hacia México, serán requeridos 60 millones de m2 de naves industriales, es decir, prácticamente se duplicaría el inventario actual.
Para satisfacer esa demanda, necesitamos que se otorgue a la Iniciativa Privada las facilidades para hacerlas y contar con infraestructura, primordialmente estamos hablando de energía, tanto eléctrica como de gas. No es que le pidamos al gobierno que nos dé esa infraestructura, sino que nos deje hacerla. Que podamos coinvertir en esa infraestructura para poder generar lo que los parques industriales necesitan.
Tlanepark en Tepotzotlán.
Los datos duros
Un dato duro que ya refleja esa tendencia es la inversión extranjera de 32 mil millones de dólares (mdd) que llegará a nuestro país, anunciada durante el primer trimestre de este año, encabezada por Tesla, con 5 mil mdd, y ordenando las inversiones de mayor a menor, las primeras cinco compañías que arribarán son first timers, es decir, nunca habían estado en México.
Se trata de empresas completamente nuevas, que vienen a alojarse a México, y obviamente van a ser un magneto para traerse a todos sus proveedores, con independencia de que hay muchos requerimientos de expansión y reubicación de plantas ya existentes. A partir de la sexta firma hay una mezcla, están expandiendo sus plantas existentes y buscando nuevas. Todo esto habla del potencial del nearshoring.
Fibra Uno es un ejemplo concreto de ello, porque tenemos required reposal de inquilinos pidiéndonos 37 nuevos espacios para parques industriales de compañías chinas, y las que faltan.
Por eso digo, lo que estamos viviendo es un récord. Históricamente, desde 1992, cuando empezamos a llevar el récord de ocupaciones y del mercado industrial, nunca había existido un mercado que tuviera arriba del 99% de ocupación y al menos hay tres de ellos así. Es ‘insano’ tener mercados al 99%, porque estás en manos de los arrendadores.
Fibra Uno pertenece al consejo de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, de los cuales, el 100% de sus asociados están dispuestos a invertir en infraestructura para capturar el nearshoring.
Nos gustaría tener otro millón de metros cuadrados por rentar, cosa que estamos haciendo. Les recuerdo que en el grupo de control de Fibra Uno, su fuerte es el desarrollo industrial, ellos se están desarrollando de una manera importante y tenemos el derecho de adquirir todo eso que desarrolle. Por ahí vemos el crecimiento de Fibra Uno en el sector industrial.
La Ciudad de México se ha vuelto un centro logístico.
La evolución mexicana
El mercado inmobiliario industrial mexicano ha evolucionado, al pasar de ser una maquiladora en la década de los 90, mientras que actualmente, al interior de la República, del Bajío hasta la frontera, se realiza manufactura ligera. Por su parte, hoy en día, la Ciudad de México se ha vuelto más un centro logístico, de almacenamiento y distribución; todavía, hace 12 años, había algo de manufactura ligera en la zona megametropolitana de la CDMX, incluyendo Lerma, Toluca, etcétera, pero todo eso se está volviendo un centro logístico, con estándares a nivel global.
Respecto a la duración de la llegada del nearshoring a México, no sabemos si dentro de 15, 20 o 30 años puede pasar algo a la inversa (que las empresas retornen a China). Por ejemplo, Tesla va a terminar de instalarse aquí dentro de cinco años y luego se va a mantener otros 15, 20 o 25 años, porque es una decisión difícilmente reversible en el corto y mediano plazo.
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En cuanto a la creación de nuevos empleos por parte de las compañías que se instalarán en México, muchos puestos podrían ser ocupados por personas que laboran en la economía informal, por lo que van a tener una economía mucho más sólida. Es un círculo virtuoso que va a derramar económicamente en otros sectores. Y cito el caso de Deloitte, que para atender a Tesla, requerirá de aproximadamente 60 personas en Monterrey, además de oficinas.
El impacto sobre México no solo será sobre el mercado inmobiliario de parques industriales, porque el fenómeno del nearshoring va a terminar beneficios tanto al sector comercial, residencial y de oficinas. Y, es que los nuevos empleados que terminarán en las nuevas plantas que se instalen en México, demandarán un lugar en dónde vivir, en dónde hacer sus compras y se diviertan.
Esos empleados accederán más tarde a un crédito hipotecario para comprarse una casa, es decir, se va a generar un círculo virtuoso para la economía. Adicionalmente, las empresas que se instalen también van a requerir espacios corporativos, por lo que el nearshoring impactará a un amplio espectro del mercado inmobiliario.
Creación de nuevos empleos formales.
Más allá de la frontera
Para México, la importancia del nearshoring es recortar un trayecto en barco de 45-60 días para traer mercancías desde China al puerto de Los Ángeles, California. En cambio, si estás Tamaulipas, estás a 20 minutos del mercado americano, y si estás en la Ciudad de México, diez horas. El nearshoring significa acercarte.
Es por ello por lo que, desde mi punto de vista, no solo los estados fronterizos serán los beneficiados; vemos el beneficio del nearshoring de toda la República. La diferencia no son ocho o diez horas dentro del país, la diferencia son de tres meses desde China.
Incluso, existe la posibilidad de que otras naciones de la región, como Honduras y Guatemala, se le adelanten a México, pero también países tan lejanos como Camboya y Vietnam que ya están obteniendo beneficios importantes. Es importante precisar que si nos atarugamos en México, el negocio chino que queríamos captar aquí no llegará.
Equivocadamente se piensa que el nearshoring únicamente va de Tijuana hasta Matamoros, la frontera norte, pero esto llega a todo el interior de la República. Implica toda la zona del Bajío, Aguascalientes, San Luis Potosí, Guanajuato, Querétaro. La megazona de la Ciudad de México, incluyendo parte de Lerma, Toluca y toda la zona conurbada, que también está teniendo demanda. Traemos ocupaciones en la CDMX arriba del 99 por ciento.
También está el proyecto del Ferrocarril Transístmico, que lleva 40 años en estudio. Veo que ahí hay menos problemas de agua, menos problemas de energía eléctrica, menos problemas en general que en otras entidades de la República. Incluso, se tiene potencial para el Puerto de Progreso, en Yucatán.
Nuevos sectores
Pero México no solo puede atraer a los proveedores de sectores que ya se atienden, también debemos considerar aquellos que son estratégicos para le región de América del Norte. La pandemia evidenció ciertas debilidades del actual modelo global de producción y comercio, y es que lo chinos dijeron: “si no tenemos materia prima, no produzco, no te mando”. Y resulta que Estados Unidos compraba el 90% de sus medicinas a China; hubo escasez, algo que en México no sucedió.
¿Qué significó lo anterior? Que en México, desde 1994, llevamos construyendo una cadena de suministro y de valor, que produce un montón de cosas. Empezamos con maquilas en los 90; al día de hoy, México fabrica turbinas de avión, y estamos a punto de un avión completo. Incluso, se fabrican automóviles de alta gama en su totalidad, para exportación, entre muchos productos manufacturados más.
A diferencia de Estados Unidos, que tienen una tasa de empleo muy alto, no hay estadounidenses que quieran trabajar en las nuevas fábricas que regresan cerca de sus costas. Necesitan un socio que sí tenga esa mano de obra. ¿Y qué tenemos en México? Mucha gente que no tiene trabajo, y entonces, toda esta inversión lo que va a hacer es que la gente pueda acceder a un trabajo bien pagado, no nada más en la frontera norte, sino en todo el país.
Por todo lo expuesto, considero que, como nación, estamos ante la mejor oportunidad que hemos visto, sin duda, en los últimos 50 años. Obviamente hay que trabajar todos, no es nada más el sector inmobiliario. Hay que invertir en México para aprovechar esta situación, y la inversión que hay que hacer es en un montón de cosas: infraestructura, energía, etc. Está la mesa puesta para dar un paso importante.
Texto: Gonzalo Robina
Foto: FINANCIAL LOOK / FUNO / SAP NEWS CENTER LATINOAMÉRICA / SAFRAN /
