Para evaluar el futuro del mercado inmobiliario en México debemos segmentar y diseccionar los distintos nichos de mercado y geografías, para llegar a conclusiones respecto a si habrá un futuro promisorio.
En materia residencial o de vivienda, debemos considerar que este mercado se categoriza en tres grandes segmentos: vivienda social, media y residencial. En la social, hay un freno relevante por la falta de subsidio —mismo que desde octubre de 2018 se terminó— y que no alcanzará para el año 2019.
Bajo ese contexto, parece que muchos desarrolladores se están reconvirtiendo de vivienda social a media o residencial, reflejando el potencial de negocio existente. Aquí hay un futuro importante, porque el rezago nacional de vivienda, el crecimiento poblacional y la expectativa de fortalecimiento de la clase media harán que, invariablemente, se requiera mayor vivienda.
Estamos presenciando nuevas tendencias, como los complejos de vivienda en renta que han sido relativamente novedosos; me refiero a la formal o institucional, que seguramente será una tendencia que irá tomando profundidad, además de la residencial o la vivienda tradicional, en la que la formación de nuevas familias invariablemente generará una importante demanda.
Carlos Pantoja, Socio Líder de la Industria de Construcción,Hotelería y Bienes Raíces en Deloitte México.
Aquí habría que diferenciar y pensar en las particularidades de las distintas ciudades del país. Ciertamente, las 30 ciudades medias más relevantes tendrán un auge muy importante. Destacan aquellas que se encuentran en el Bajío y algunas ciudades del sureste, como Mérida o Cancún; asimismo, en el norte del país cabe resaltar a Tijuana, además de las tradicionales Monterrey y Guadalajara.
No hay la menor duda de que seguirá el crecimiento en vivienda, aunque su ritmo dependerá de diversos factores relacionados directamente con la economía nacional. Por ejemplo, el establecimiento de industrias como el sector automotriz ha impactado el Bajío; también el sector energético pudiera traer consigo más desarrollo en ciertas ciudades costeras, con lo cual, es indudable que la vocación industrial de cada ciudad podría aumentar o desacelerar la demanda de vivienda nueva en esos polos.
Por lo tanto, en términos generales, podemos afirmar que la vivienda seguirá siendo negocio pero habrá que entender muy bien el segmento, el producto, y la localidad, para poder llegar a una conclusión correcta: continuar invirtiendo en esos mercados o no.
Los fundamentales del sector siguen siendo los mismos: fuertes y estables para que la industria siga su ruta de crecimiento, con excepción del segmento vivienda social, que en este momento se mantiene en stand by.
Magnasur, Ciudad de México.
Oficinas, con probable sobreoferta
En el mercado de espacios corporativos es exactamente lo mismo. Por ejemplo, en la Ciudad de México, el inventario nuevo que se pondrá a disposición en los próximos tres años será aquél que se espera sea absorbido, pero básicamente con una recategorización de oficinas Clase B a Clase A, más que nuevas oficinas como tal.
Lo anterior, podría representar una sobreoferta de espacios, y por lo tanto, un ajuste de precios. Nadie lo quiere, pero de no reactivarse la economía, probablemente sí se puede presentar esta tendencia.
También debemos diseccionar las zonas dentro de la ciudad donde puede suceder esto. No es lo mismo Polanco que Santa Fe o el Corredor Insurgentes; habrá que entender muy bien dónde se ubica esta sobreoferta y en consecuencia, dónde puede llegarse a dar de alguna manera el ajuste de precios, si es que la economía no retoma un paso mucho más boyante.
Lo mismo sucede en algunas partes del país, sobre todo en las ciudades donde ya hay un inventario o un parque bastante desarrollado. Ahora bien, parece ser que donde sí hay oportunidades es en las ciudades medias, donde normalmente el tema de oficinas se ha rezagado respecto a la demanda.
Hay que entender de qué ciudad estamos hablando, cuál es la relación con la vocación de la ciudad, la industria preponderante que tiene la zona y por lo tanto, cuál podría ser el crecimiento en cada una de las localidades que estemos analizando. Al entenderlo, podremos anticipar si pudiera existir una sobreoferta a corto plazo o no en este sector.
A mediano y largo plazo, evidentemente se requerirán mayores espacios, por lo que este segmento seguirá creciendo, aunque tal vez se presente una desaceleración en el corto plazo, dependiendo de las condiciones de oferta y demanda.
Country Towers, en Mérida, Yucatán.
Logística es negocio
En la parte industrial vemos algo distinto. A nivel nacional, se observa una tasa de desocupación de 5% por lo que es poco probable un riesgo de sobreoferta. De cualquier manera, se deben de estudiar cuáles son las zonas donde hay oportunidad de crecimiento y dónde hay una desatención de demanda.
En el mercado industrial debemos identificar las vocaciones de la región y la tendencia de la economía nacional, porque ello permitirá definir el tipo de entidades que pudieran ocupar todos los centros de logística, parques industriales, bodegas, etcétera. En función de eso, se debe establecer la estrategia de negocio idónea en función de las perspectivas de cada geografía.
Por ejemplo, habrá que entender la vocación de ciertas ciudades que súbitamente puedan verse impactadas por nuevos proyectos de infraestructura, como el Tren Maya, que de concretarse, presentará cambios en la dinámica de las poblaciones cercanas. Muy probablemente va a generar una demanda que tal vez no existe hoy.
La logística es el negocio. Indudablemente, esa es la industria que más ocupación tiene en todo el país, sobre todo alrededor de los grandes centros de consumo. Considero que la ocupación se va a acentuar, no solo con la firma del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), sino con el consumo interno.
Anticipo que la logística seguirá siendo, por mucho, la bandera de este nicho, y tendrá a mediano y largo plazo la necesidad de demandar mucho más espacio.
Retail, caso de estudio
En materia de retail debemos estudiar muy bien las nuevas tendencias de menores espacios, el e-commerce y la serie de circunstancias diversas que han hecho que muchos centros comerciales de Estados Unidos cierren sus puertas.
El tema en México es que los espacios comerciales se han vinculado de una manera muy acertada a la oferta de entretenimiento. A diferencia de otros países, la gente sale a pasear de una manera segura al centro comercial, que además ofrece un entretenimiento adicional, como un espacio dedicado a restaurantes o bares, cine y teatros. Todo se ha vuelto un tema de vivir experiencias.
Esto ha hecho que, además del poder adquisitivo y la confianza del consumidor, siga existiendo la demanda. Por lo tanto, creo que este sector, al igual que el industrial, tendrá un auge relevante.
Y nuevamente, habrá que entender la ciudad en la que se está evaluando construir un centro comercial, porque de pronto hay algunas que podrían estar saturadas. Sin embargo, hay muchas otras oportunidades en el resto de las ciudades medianas de México.
Este es un sector que dará mucho más de qué hablar en el futuro, porque aún hay oportunidades y puntos geográficos que atender.
Parque del Arte, en Puebla.
Necesidades de mercado
Los empresarios han demandado desde hace tiempo una lucha frontal contra la corrupción; que haya claridad en las reglas y las licencias requeridas, así como los permisos y pagos. Se requiere de una lucha encarnizada ante este mal.
Un segundo tema clave es tener claridad en cuanto a las normas, reglas, lineamientos y la planeación para desarrollar un negocio con un respaldo de completa certeza jurídica.
Por ejemplo, se suspendieron provisionalmente todas las licencias de construcción en la Ciudad de México. Esta historia ya se vivió tiempo atrás, y lo que sucedió es que alejó las inversiones de esta ciudad y se empezó a desarrollar, por ejemplo, el Estado de México, alejando a las familias de los centros urbanos y encareciendo las zonas.
Posteriormente, cuando las autoridades se percataron del efecto económico que esto detonó, se dio marcha atrás y nuevamente floreció la industria en la Ciudad de México. Considero que va a suceder algo similar.
Es un tema simplemente de tener paciencia; de seguir apostando por el país, lo cual indudablemente será benéfico para todos. Sin embargo, este tipo de posturas no alientan los planes de inversión que ya se tenían previstos, además de que frenan el desarrollo y los proyectos que ya se venían ejecutando.
Pienso que indudablemente seguirá siendo una industria con éxito en todos los sectores que la conforman. Contar con certeza jurídica, una tolerancia cero ante la corrupción, tener un registro único de la propiedad nacional y realizar planes de desarrollo urbanístico en las distintas ciudades, impulsará una mucho mayor inversión en número, calidad y participantes del mercado.
Oportunidades de mercado
En mi opinión, en tiempo de incertidumbre, siempre hay oportunidades de proyectos que pueden ser muy exitosos. También creo que es un momento en donde hay que vigilar el balance general y la liquidez de las empresas, más que el estado de los resultados.
De ninguna manera sugeriría que se frenen las inversiones ni que se detengan las operaciones que se hayan previsto. Simplemente habrá que ser más selectivos y asertivos en la identificación y evaluación de proyectos rentables.
Tal vez hay que ser más cautos en cuanto al número de proyectos que se tienen en evaluación versus el pasado, pero esto es una situación temporal. En el mediano plazo nuevamente podríamos alcanzar el dinamismo que teníamos antes del cambio de administración. Estoy seguro de que, apostar por esta industria y por el país, traerá recompensas adecuadas.
