¿Un contrato privado sustituye la escrituración? No. Para la mayoría de las familias comprar una casa representa invertir todos sus ahorros. No escriturar resulta peligroso puesto que los contratos privados y los poderes notariales no son soluciones a largo plazo y conllevan grandes riesgos para el comprador; por ejemplo, la muerte del vendedor da por concluido el poder, lo que implicaría que a la muerte del vendedor tendríamos que iniciar un juicio para probar la posesión y propiedad del inmueble.
¿Es muy caro escriturar? En la zona metropolitana de la CDMX el costo de la escritura de compraventa de una vivienda oscila entre 4% y 7% del valor total de la propiedad. La mayor proporción son impuestos y derechos que el notario retiene y tiene que pagar al fisco.
¿Cuáles son los gastos de escrituración? Normalmente corren por cuenta del comprador, y son: impuesto sobre adquisición de inmuebles (traslado de dominio); derechos de registro público; derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, constancias de uso de suelo, planos catastrales, etc.); erogaciones (pago a gestores), honorarios del notario y el IVA.
¿El vendedor debe pagar impuestos? Cuando una persona obtiene ingresos por la venta de un inmueble, pagará Impuesto sobre la Renta (ISR) que sólo lo pagan las personas físicas y en muchos casos es el propio notario. Existen casos para exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, se paga un menor impuesto o no se paga nada.
¿Cómo exentar el ISR? Se encuentran exentos ventas de casa habitación hasta por 700,000 Udis, por cada uno de los vendedores; esto es por cada persona que venda, siempre que acredite comprobantes fiscales de pagos efectuados de luz; comprobantes fiscales de pagos efectuados de telefonía fija; estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o tarjetas de crédito no bancarias y credencial para votar que consigne como el domicilio la casa que se vende. Los documentos mencionados podrán estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus ascendientes o descendientes en línea recta y se puede exentar una vez cada 3 años.
¿Quién es el dueño de una vivienda adquirida mediante un crédito hipotecario? El propietario del inmueble, aún cuando el crédito hipotecario esté vigente, es el comprador. El inmueble sirve como garantía del crédito, sólo en caso de incumplimiento de pago la institución bancaria puede demandar al deudor para que pague y en el caso extremo el inmueble puede ser rematado.
“La escrituración de un inmueble es la única forma en la que tendremos la certeza jurídica de la propiedad ante terceros, incluyendo los bancos; es también una forma de evitar fraudes inmobiliarios”, señaló José Antonio Manzanero Escutia, Presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
