El número total de hipotecas garantizadas por propiedades residenciales (de una a cuatro unidades) en Estados Unidos aumentó a 1.56 millones durante el segundo trimestre (2T) de 2023. Si bien se mantuvo 38% menos que el año anterior, creció 21% respecto al 1T de 2023, el primer aumento de este tipo en dos años.
Según un informe sobre originación de hipotecas para propiedades residenciales en EU del segundo trimestre de 2023 de ATTOM, el cambio fue el resultado de aumentos trimestrales generales de 13% al 29% en compras, refinanciaciones y préstamos sobre el valor de la vivienda.
“La actividad total aumentó después de ocho caídas consecutivas que habían reducido los préstamos en dos tercios. El aumento fue impulsado, al menos en parte, por una reanudación del auge de 11 años del mercado inmobiliario del país, que se había estancado desde mediados del año pasado hasta principios de 2023”.
Los préstamos en general se mantuvieron marcadamente bajos durante el segundo trimestre en comparación con los máximos alcanzados en el 2021, justo antes de que las bajas tasas hipotecarias se duplicaran y la inflación se disparara, lo que provocó un aumento de la incertidumbre económica en el país.
Pero incluso cuando las tasas de interés volvieron a subir durante el 2T de este año, la actividad hipotecaria general incluyó un aumento trimestral del 29% en los préstamos otorgados a compradores de viviendas, a casi 794 mil y un aumento de 14% en los paquetes de refinanciamiento, a 477 mil. Las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda, conocidas como HELOC, también aumentaron en el 2T de 2023, 13%, a 285 mil.
Durante el 2T de este año, los prestamistas emitieron hipotecas residenciales por valor de 494 mil millones de dólares (mdd). Esa cifra se mantuvo por debajo de 41% anual, pero aumentó trimestralmente por el 23 por ciento.
Si bien los préstamos se reactivaron, la proporción de todas las hipotecas residenciales representada por diferentes tipos de préstamos cambió en cantidades menores. Los préstamos para compra todavía representaban aproximadamente la mitad de todas las hipotecas emitidas en el 2T de 2023, con paquetes de refinanciamiento que eran casi un tercio y préstamos sobre el valor líquido de la vivienda poco menos del 20%. Eso sigue siendo muy diferente de hace dos años, cuando los acuerdos de refinanciamiento representaban dos tercios de toda la actividad y los préstamos de compra solo un tercio.
En cuanto a las tasas hipotecarias, se mantuvieron relativamente estables, cayendo nuevamente en abril al 6% para un préstamo a tasa fija a 30 años, antes de volver a subir al 7% en junio. Esto siguió a un año en el que se habían más que duplicado desde niveles históricamente bajos por debajo del 3 por ciento.
También, “la temporada de compra de viviendas de primavera se calentó después de un periodo en el que los precios de las viviendas habían caído desde mediados de 2022 hasta principios de 2023, la inflación estaba disminuyendo y el mercado de valores estaba mejorando. Todo eso proporcionó más recursos financieros y poder adquisitivo para los buscadores de vivienda, lo que llevó a un aumento de 10% en el precio medio nacional de la vivienda en el segundo trimestre”, señala el documento.
Para Rob Barber, director ejecutivo de ATTOM, tanto los compradores como los propietarios de viviendas volvieron a hacer fila a las puertas de los prestamistas hipotecarios esta primavera en busca de préstamos de todo tipo. Parece que los propietarios aprovecharon la pequeña caída de las tasas para refinanciar los préstamos existentes, mientras que probablemente se impulsó un aumento en las hipotecas para los compradores por una serie de fuerzas que empujaron al mercado inmobiliario en general a volver a calentarse durante la temporada de compras de primavera.
"Ciertamente, los prestamistas no están tan ocupados como en el 2021. Y el aumento del segundo trimestre podría ser solo algo momentáneo. Pero la recuperación fue significativa y un testimonio de cuán fuerte sigue siendo el mercado inmobiliario del país", agregó Barber.
La actividad crediticia total aumentó trimestralmente en más del 95% de los bancos nacionales y otros prestamistas emitieron un total de un millón 555 mil 469 hipotecas residenciales en el 2T. Eso fue un aumento del 20.8% desde el millón 287 mil 442 en el 1T, aunque todavía 37.6% menos que los 2 millones 493 mil 790 en el 2T de 2022. La reactivación se produjo tras una caída de dos años que había reducido las cifras totales de préstamos a casi su punto más bajo de este siglo.
A pesar del cambio del segundo trimestre, el último total aún fue 63% menor que el punto máximo más reciente de 4 millones 171 mil 212 alcanzado a principios de 2021. Esa brecha reflejó ocho disminuciones trimestrales consecutivas antes de la reciente ganancia: la racha más larga de caídas de este siglo.
Se prestó un total de 494 mil 300 mdd en el 2T de 2023, lo que supone un descenso del 41.5% respecto de los 844 mil 300 mdd del año anterior, pero un aumento de 23.5% respecto de los 400 mil 300 mdd del primer trimestre de 2023, puntualiza el informe.