2020 ha sido un gran reto para el mercado industrial y logístico en todo el mundo. México presenta un mercado industrial y una cadena logística que tratan de adaptarse rápidamente a un incremento de alrededor del 60% en la actividad de e-commerce en el país, de acuerdo con la AMVO (Asociación Mexicana de Ventas Online) al 2020.
Ante ello, se presenta más demanda por espacios logísticos no sólo en la ZMCMX (Zona Metropolitana de la Ciudad de México), sino en Monterrey, Guadalajara, León y Tijuana.
La actividad durante el primer semestre de 2020 fue ampliamente dominada por el sector logístico y distribución, pero “sólo los mercados de la frontera norte continuaron con expansiones manufactureras principalmente de los sectores de equipo médico, alimentos y bebidas y empaques”, destaca Yadira Torres-Romero, Directora de Investigación de Mercados de CBRE México.
Al segundo semestre de 2020 (2S20) y posiblemente durante 2021 habrá un incremento de la demanda (con proyectos firmados) y de la demanda potencial (con empresas activamente buscando espacios) para empresas del sector manufactura (alimentos y bebidas, farmacéuticas, equipo médico y proveedores automotrices).
Europa y Asia
Por países, la demanda de espacios ha empezado a registrar tendencias emergentes que pueden convertirse en la diversificación del mercado de inversión, con la presencia de Asia-Pacífico como China y Japón ganando terreno, así como Alemania, Austria y Suiza muy impulsados por la nueva inversión en la industria farmacéutica y de equipo médico por la emergencia sanitaria:
“Lo anterior permite visualizar un panorama positivo en cuanto a las tendencias que vienen en una economía mundial que se enfrenta a un fenómeno como la emergencia sanitaria, que está empujando la desglobalización de las cadenas productivas para volverlas más regionales y en donde México tiene un papel muy definido en el T-MEC”, argumenta Torres-Romero.
De acuerdo con CBRE, durante los primeros nueve meses del 2020 la actividad de los bienes raíces industriales superó en 6% la demanda neta del mismo periodo de 2019 con 1.6 millones de m2.
Por su parte, proyectos en construcción han registrado un incremento del 19% al cierre del 3T 2020 con poco más de 2.2 millones de m2 en proyectos que están programados para entrega en los próximos 18 meses.
La vacancia a nivel nacional ronda entre el 5% y 6%, y hay mercados como la Ciudad de México o Tijuana en donde la vacancia es muy baja derivado de la escasez de tierra para construir desarrollos especulativos, factor que ha impulsado la renta al alza.
Pauta nacional
Zona Metropolitana de la CDMX: Al cierre del 3T20 la absorción neta de la CDMX registró 227 mil m2, un decremento del 33% al 3T19 por desocupaciones. El precio de salida se mantuvo con 5.79 dólares/m2/mes. La construcción reportó 354 mil m2, 49% mayor a la del mismo periodo del año anterior. Destaca Tepotzotlán, donde hay en construcción más de 100 mil m2 en proyectos BTS para empresas de logística y e-commerce.
Bajío, Guanajuato, Querétaro, SLP y Aguascalientes: Al 3T 2020 se registraron 262 mil m2 de absorción neta, cifra 26% mayor a la reportada en el mismo periodo del año anterior, impulsado por la demanda en Guanajuato y Querétaro. Se registró en la región la primera operación de e-commerce con un BTS de más de 39 mil m2. Se espera que el T-MEC impulse la demanda de espacio del sector automotriz.
Cd. Juárez y Tijuana. Al 3T20, la demanda neta de Juárez cerró en 128 mil m2, una disminución de 37% al 3T 2019. La vacancia reportó 2.3%, en línea con el cierre del 3T 2019. El precio promedio de renta se colocó en 4.79 dólares/m2/mes, 3% menor al 3T 2019. Tijuana se ha mantenido activo, con una absorción neta de 185 mil m2, cifra 58% mayor a la registrada al 3T 2019 de 117 mil m2. La vacancia cerró en 0.5%, 0.9 puntos porcentuales por debajo de la del 3T 2019, decremento derivado de la demanda en la región. El precio promedio de salida cerró en 5.59 dólares/m2/mes, es el segundo más alto sólo por debajo del precio de la Ciudad de México.
Monterrey, Saltillo y Reynosa: Al 3T20, Monterrey es el segundo mercado más activo en absorción neta, reportando 366 mil m2, un incremento del 24% contra el mismo periodo del año anterior. Reynosa se reactivó y cerró 93 mil m2 de absorción neta, triplicando la de los primeros nueve meses del 2019. Saltillo alcanzó 97 mil m2 de demanda neta, lo que representó un incremento del 5% con respecto al cierre al 3T 2019. Con respecto a los precios de salida de esta región están entre $4.16 USD/m2/mes y $4.20 USD/m2/mes, ligeramente por debajo del promedio a nivel nacional.
Guadalajara: E el sexto mercado con más inventario (3.4 millones de m2) fue el mercado que más creció en términos de demanda nueva, alcanzó más de 190 mil m2 al cierre del 3T 2020, cifra que superó 41% la del mismo periodo del año anterior. Además, es el mercado que reportó mayor actividad en construcción con más de 375 mil m2, cifra que representa el 17% de la construcción a nivel nacional.
A nivel nacional el e-commerce ha registrado una demanda bruta del 15%, cifra 1.5 veces mayor a la reportada al 3T19 (6%). Esta demanda incluye 100 mil m2 en espacios especulativos, y 200 mil m2 en 4 proyectos BTS actualmente en construcción en la Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y León.
“La reactivación de la construcción, la demanda de inquilinos logísticos y la recuperación de los proyectos potenciales en el área de manufactura de exportación debido al T-MEC continuarán siendo motores de la demanda, misma que esperamos que el siguiente año crezca entre un 5 y un 7% comparada con este año que termina”, concluye la ejecutiva.
