Este tipo de obstáculos se identifican, a menudo, al momento en que el Notario obtiene el “certificado de libertad de existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones de dominio o anotaciones preventivas único” (en adelante “el certificado de gravámenes”), en donde se puede percatar, por ejemplo, que el inmueble objeto de la operación reporta un embargo.
El embargo es un acto de autoridad normalmente jurisdiccional (judicial), por el que se afectan los bienes del deudor para cumplir con alguna o algunas de sus obligaciones previamente contraídas.
El objeto del embargo es asegurar que los bienes afectados se destinen primordialmente al cumplimiento de las obligaciones que motivaron ese acto de autoridad; es decir, que el deudor cumpla con la obligación que tiene frente a uno o varios acreedores.
El embargo tiene como base un auto de ejecución, en el que se designa a un depositario de los bienes afectados. Éste dependerá del juicio de que se trate, y del momento en que se dicta el auto de ejecución.
Cuando se trata de un juicio ordinario, se requiere que primeramente se dicte una sentencia que se vuelva inatacable, es decir, que cause ejecutoria y en la que el juez declare que se demostró la existencia de la obligación del deudor.
Posteriormente, se dicta el auto de ejecución en donde se determinan los bienes que se afectarán al pago. Si se trata de bienes inmuebles, este auto de ejecución es el que se inscribe en el Registro Público de la Propiedad correspondiente (en adelante RPP).
En cambio, si el título de donde deriva la deuda trae aparejada ejecución, como por ejemplo un título de crédito (pagaré, letra de cambio, entre otros), el juicio será ejecutivo.
En este tipo de procedimientos, se dicta el auto de ejecución (embargo) una vez que se presenta la demanda y cuando se trata de inmuebles, se procede a su inscripción, como lo señalé en el párrafo anterior. Sin embargo, no se ejecutarán los bienes, sino hasta que la sentencia confirme la existencia de la obligación que motivó el auto de ejecución.
Si la deuda judicialmente comprobada no es solventada por el deudor, los bienes embargados serán sacados a remate y con el producto de su venta será pagado el acreedor.
Por ello, es muy riesgoso comprar o adquirir por cualquier otro título, un inmueble embargado, pues el acreedor puede solicitar que se venda en remate, en caso de que el deudor no haya solventado su deuda. Lo anterior, con independencia de que al momento del remate, el dueño del inmueble sea alguien distinto del deudor.
El “embargo” se inscribe en el RPP, precisamente para hacerlo oponible a terceros. Esto quiere decir, que se busca que cualquier persona que esté interesada en adquirir el inmueble conozca de la existencia del mismo y sepa los riesgos que corre si lo adquiere.
Por esta razón, la asesoría del Notario es fundamental para evitar correr un riesgo de tal magnitud y poder resolver de manera adecuada esta situación, lo cual dependerá del análisis del expediente judicial donde se dictó el auto de ejecución. Sobre esta situación, también pueden derivarse distintas posibilidades. A continuación enunciaré algunas con sus posibles soluciones:
1.- Que previo a la ejecución, es decir al remate judicial de los bienes, el deudor hubiere solventado su obligación con dinero u otros bienes. En este caso debe de obtenerse un oficio donde el Juez solicite la cancelación en el RPP de la anotación del auto de ejecución.
2.- Que el embargo hubiere tenido su origen en un juicio ejecutivo, y en la sentencia se hubiera declarado que el deudor ya no adeudaba nada; por lo que ese embargo ya no tendría razón de ser y el Juez debe ordenar la cancelación de la anotación en el RPP.
3.- Que hubiere caducado la instancia en un juicio ejecutivo en virtud de que el acreedor dejó de promover con posterioridad al auto de ejecución. En este caso, igualmente deberá el Juez solicitar la cancelación de la anotación del embargo.
En la próxima entrega trataré otros obstáculos para poder escriturar y sus posibles soluciones. Hasta entonces.
* Notario 242 de la Ciudad de México
