La construcción industrial en el noroeste de México continúa aumentando trimestre a trimestre y ha llegado a un punto histórico, destacando significativamente en el submercado Florido-Blvd. 2000 de Tijuana, con una tasa de disponibilidad que creció un 0.51%, con tres edificios reportados; y en los submercados del sur de Ciudad Juárez, los metros cuadrados (m2) en construcción se duplicaron.
Esto se desprende de los reportes de actividad industrial en el noroeste durante el tercer trimestre del 2022 (3T22) que elaboró Genaro López, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, y que destacó que los desarrolladores buscan acaparar la demanda en Tijuana, Baja California, donde la disponibilidad se mantiene por debajo de 1 por ciento.
Tanto desarrolladores locales como regionales, e incluso arrendadores que no tienen presencia en Tijuana, buscan comprar tierra para uso industrial: “Vemos mucho interés en el sur de la ciudad, en el Blvd. 2000 y en áreas adyacentes a Pacífico y Nordika. Cada vez observamos más empresas creciendo al este, en el área de Valle Redondo, la cual es una nueva oportunidad de desarrollo”.
El analista agregó que en años pasados, el interés por esta zona era mínimo, pero con el cierre de operación del nuevo desarrollo de REI, en el parque Industrial Gate Tijuana, la atención en esta área de la ciudad registrará un aumento exponencial, y con su difícil topografía, terrenos relativamente planos hacia el este serán el nuevo enfoque de crecimiento.
Pero otro submercado con espacio disponible es el Corredor Libramiento, donde se observan tendencias en construcciones con edificios superiores a los 200 mil m2, sin la opción de subdividir, e inmuebles de dos pisos para uso industrial; es una muestra de que el mercado goza de tanta demanda que riesgos como los anteriores, no son una preocupación para los inversionistas.
Con respecto a los precios de arredramiento, siguen creciendo impulsados por la alta demanda y una disponibilidad históricamente baja. En años anteriores se registraban incrementos de renta fijos, ahora los desarrolladores manejan cláusulas que establecen estos aumentos según el índice de precios al consumidor de Estados Unidos, algunos con mínimos de hasta el 3.5 por ciento.
Ciudad Juárez
En el mercado industrial de esta ciudad chihuahuense, durante el 3T22 los metros cuadrados en construcción se duplicaron desde el 2T y hubo un ligero incremento en la disponibilidad (0.1%), en especial en los submercados del sur de la ciudad con más de 204 mil m2.
“La demanda en Ciudad Juárez, al igual que el resto de la frontera norte, es sana y constante, por lo que podemos esperar que la disponibilidad vuelva a bajar para el fin de año, aún con los espacios en construcción que se terminarán en los próximos meses”, comentó el especialista.
En cuanto a los espacios clase A, llegaron a los 7.00 dólares por m2, una cifra histórica, “por lo que los tres submercados: sur, sureste y suroeste gozan de la mayor disponibilidad de terrenos para Build-To-Suit y construcciones especulativas, con las cuales se verá una continuación del pre-leasing. Además de que el 75% de la construcción clase A en la ciudad se encuentra en el sur y solo en el submercado sureste, con más de la mitad.
