Con niveles históricos de construcción, vacancia y precios de renta al tercer trimestre del año (3T22), el mercado industrial en Monterrey permanece en expansión. La absorción bruta trimestral superó los 414 mil metros cuadrados (m²), en su cifra acumulada, registrando 1.39 millones m², cifra un 52% mayor a la registrada en el mismo periodo de 2021.
A pesar del panorama económico y político internacional complicado, la ciudad continúa atrayendo a inversionistas que buscan atender la demanda de consumo norteamericano y proyectos de nearshoring. Y los principales impulsores de esta actividad industrial al cierre del trimestre, fueron el sector de manufactura junto con las inversiones de origen chino.
La proximidad de Monterrey a la frontera con Estados Unidos junto con su mano de obra altamente calificada, su excelente infraestructura y su sólida base de proveedores, la convierten en una ubicación extremadamente ventajosa para ocupantes e inversionistas.
“Un aumento en la inversión y el desarrollo la han convertido en uno de los principales mercados industriales de México”, expresó Ramón Flores, vicepresidente ejecutivo de CBRE Noreste.
Indicadores destacados del mercado
Nuevo León cerró el 1S22 con una Inversión Extranjera Directa de más de 2 mil 661 millones de dólares (mdd), el equivalente al 9.7% de todo el país y segundo lugar nacional, de acuerdo con la Secretaría de Economía. Lo cual equivale a un crecimiento del 104% en comparación con el mismo periodo del año anterior, así como al 82% del valor anual de 2021.
Al respecto, Nuevo León ocupó el primer lugar nacional en generación de nuevos empleos en el acumulado al mes de agosto, con 75 mil nuevos puestos, según datos del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). Este resultado llevó a la tasa de desempleo a su nivel más bajo desde el 4T19, antes del inicio de la pandemia, cerrando en 3.7 por ciento.
Todo este entorno económico estatal, se refleja en el crecimiento del inventario industrial en Monterrey, que al cierre del 3T 22 sumó 251 mil m² en 16 nuevas propiedades, cerrando en 12.17 millones de m² de inventario existente.
En lo que respecta a la construcción, se mantiene en máximos históricos con más de 927 mil m² distribuidos en 33 proyectos. Un 79% de esta superficie corresponde a pre-arrendamientos, dejando únicamente 194 mil m² al mercado especulativo. Durante los últimos meses, esta tendencia se ha intensificado debido a la baja vacancia de edificios existentes y empresas que buscan propiedades con un tamaño mayor al promedio en el mercado.
Inventario
Con un incremento anual del 7.5% al cierre del 3T22, el inventario en Monterrey cerró en 12.17 millones de m². Más de 251 mil m² de nuevos espacios industriales fueron entregados durante el 3T, siendo Apodaca y Salinas Victoria los submercados que más aportaron a la nueva oferta, cada uno con más de 90 mil m². Se monitorearon además 359 mil m² en inicios de construcción.
Tasa de vacancia
La tasa de vacancia cerró en 2.0%, llegando a un mínimo histórico. La mayoría de esta oferta se encuentra en Apodaca, con 140 mil m² disponibles, después están Ciénega de Flores y Santa Catarina en superficie vacante, que en conjunto representan el 88% de la oferta en la ciudad; San Nicolás, Monterrey y Salinas no registraron inventario vacante existente.
Continúa como líder el sector manufactura al cierre del tercer trimestre del año en la demanda industrial en Monterrey y su área metropolitana, ocupando el 70% de la superficie total arrendada. Se sitúan en segundo y tercer lugar los sectores automotriz y de alta tecnología, con 14% y 12%, respectivamente.
Los tres sectores han sido los principales impulsores de la actividad en el acumulado al 3T22; China continúa como el principal país de origen de las nuevas inversiones con el 46% de la absorción bruta, seguido de Alemania con un 22% y de Estados Unidos en tercer sitio con 19 por ciento.
