La demanda por espacios industriales en la Ciudad de México (CDMX) se mantuvo fuerte en los primeros nueve meses del año: el acumulado de la demanda nueva registró 617 mil metros cuadrados (m²), en tanto que la demanda bruta, que incluye renovaciones y espacios en subarriendo, superó los 913 mil m².
De acuerdo con CBRE, al tercer trimestre del 2022 (3T22), se incorporaron al inventario 166 mil 079 m² como nueva oferta, el 80% de estos espacios ingresó pre-arrendado, por lo que la tasa de vacancia se mantiene en niveles bajos cerrando el trimestre con 3.0%. El inventario de la ciudad cerró con 9.9 millones de m², manteniéndose como el segundo mercado más grande de México.
Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán, a la cabeza
En lo que va del año, la absorción neta (o nuevas transacciones) registró 649 mil m², esto es un 49% mayor que el acumulado del año anterior. En términos de absorción bruta, que incluye renovaciones, Build to Suit (BTS) y pre-arrendamientos se registraron 913 mil m², un 2% por encima de la cifra registrada al 3T21.
La demanda en la CDMX la enncabeza el CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), la superficie promedio de transacción para el periodo fue de 6 mil 200 m², y aun cuando este polígono se caracteriza por big boxes cada vez se ven más transacciones en rangos de entre 3 mil y 6 mil m². Individualmente, Cuautitlán participó con el 40% de la demanda total, seguido de Tepotzotlán con el 20% y Tultitlán con el 15 por ciento.
Al cerrar el 3T22, el inventario en la CDMX registró 9.90 millones de m², lo que significó un crecimiento anual del 5.0%. La nueva oferta para la ciudad ya supera los 400 mil m², y aún se esperan más de 300 mil m², para la última parte del año, con lo que el inventario superaría los 10 millones de m². Para este trimestre, los corredores de Cuautitlán-Tepotzotlán y Vallejo son los que mostraron crecimiento en sus inventarios con 4 y 1% respectivamente.
Tasa de vacancia o disponibilidad
La constante demanda de espacio en la CDMX mantiene la tasa de vacancia en niveles bajos, tan solo el indicador cerró con 3.0%, lo que representa 293 mil m² vacantes. Los corredores que registraron decrementos en sus tasas de vacancia para el trimestre fueron: Naucalpan (6%) y Tultitlán (2%). Mientras que Tepotzotlán y Vallejo mostraron ligeros incrementos en su tasa de vacancia debido a la nueva oferta.
En términos de demanda bruta, el sector logístico lidera la actividad en la CDMX con el 79%, no obstante el e-commerce y la manufactura se mantienen en la segunda posición de la actividad con un 12% en conjunto, por su parte, el sector automotriz, tecnológico y farmacéutico integra el 9% restante.
Con respecto a submercados, la mayor actividad la registró Cuautitlán con más de 42 mil m², el rango de superficie requerido fue de 5 mil m², a 17 mil m², predominando el sector logístico en la absorción del corredor. Durante el periodo, los corredores de última milla como Naucalpan y Vallejo aportaron el 20% de la demanda en la ciudad.
