Nueva Jersey, Illinois, Delaware y el interior de California tuvieron las concentraciones más altas de los mercados de vivienda de mayor riesgo en Estados Unidos, con los grupos más grandes en las ciudades de Nueva York, Chicago y Filadelfia. Los estados del sur y Medio Oeste permanecieron menos expuestos.
Así lo dio a conocer el ‘Informe Especial de Riesgo de Vivienda’ que destaca los mercados a nivel de condado en todo Estados Unidos y que están más o menos vulnerables a las disminuciones, según la asequibilidad de la vivienda, las ejecuciones hipotecarias y otras medidas en el tercer trimestre de 2022 (3T22) que elabora ATTOM.
Los patrones del tercer trimestre, basados también en las hipotecas bajo el agua y el desempleo, revelaron que los estados de Nueva Jersey, Illinois y California tenían 28 de los 50 condados más vulnerables a posibles caídas en el mercado de la vivienda.
Eso fue aproximadamente lo mismo que los 27 mercados de mayor riesgo que se encontraban en esos estados en el segundo trimestre de 2022. Durante una época en la que el auge del mercado inmobiliario estadounidense se desaceleró considerablemente, esas concentraciones todavía eclipsaban a otras partes del país.
El resto de los condados se agruparon principalmente en otras partes de la costa este, incluidos los 3 condados de Delaware. En el otro extremo del espectro de riesgo, las áreas del sur, Medio Oeste y oeste fuera de California, tenían la mayor concentración de mercados considerados menos vulnerables a la caída del mercado.
Las medidas clave para el periodo comprendido entre julio y septiembre de 2022 mostraron que el valor medio nacional de la vivienda disminuyó un 3%, las ganancias de los vendedores de viviendas disminuyeron, las ejecuciones hipotecarias se duplicaron, en comparación con el mismo periodo en 2021, y que los préstamos hipotecarios se desplomaron a su nivel más bajo en 3 años.
Eso sucedió cuando las tasas hipotecarias a 30 años subieron cerca del 7%, la inflación se mantuvo en su punto más alto en 40 años y el mercado de valores cayó. Cada una de esas fuerzas redujo lo que los compradores de viviendas podían pagar.
Al igual que con los informes anteriores de ATTOM, las brechas de vulnerabilidad más recientes no sugieren una caída importante e inminente en el valor de las viviendas o en la equidad en ninguna parte del país. Pero sí muestran diferentes ubicaciones que enfrentan un mayor o menor riesgo en medio de un futuro cada vez más incierto para la economía estadounidense que se cierne sobre el mercado inmobiliario.
Los condados más vulnerables
28 de los 50 condados de EU considerados más vulnerables en el 3T22 a los problemas del mercado inmobiliario (de entre 581 condados con suficientes datos) se encontraban en las áreas metropolitanas alrededor de Chicago; Nueva York y Filadelfia, así como en California. Los mercados de California en la lista permanecieron en su mayoría tierra adentro, lejos de la costa.
Los 50 condados con mayor riesgo incluyeron 3 en la ciudad de Nueva York (Kings, Nueva York y Richmond, que cubren Brooklyn, Manhattan y Staten Island), 5 en los suburbios de la ciudad (los condados de Essex, Passaic, Sussex y Union en Nueva York). Jersey y el condado de Rockland en Nueva York y 7 en el área metropolitana de Chicago (Cook, De Kalb, Kane, Kendall, Lake, McHenry y Will, todos en Illinois).
Los 4 condados en el área metropolitana de Filadelfia, Pensilvania, que estuvieron entre los primeros 50 en el tercer trimestre de este año fueron en el condado de Filadelfia. Condado de Gloucester, Nueva Jersey; Condado de New Castle, DE, y Condado de Cecil, MD.
Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo de inteligencia de mercado de ATTOM, señaló que a medida que la perspectiva de una posible recesión se cierne sobre la economía de EU, los condados de 3 de las 7 áreas metropolitanas más grandes, la ciudad de Nueva York, Chicago y Filadelfia, se encuentran entre los más vulnerables a una posible recesión en sus mercados inmobiliarios.
"Estos condados, y muchos más en el centro de California, comparten una serie de características: poca asequibilidad, tasas de desempleo y ejecuciones hipotecarias relativamente altas, y propietarios de viviendas que están bajo el agua en sus préstamos, lo que podría significar problemas si la economía empeora".
California tenía 9 condados en la lista de los 50 principales: el condado de Butte (fuera de Sacramento), el condado de Humboldt (Eureka) y el condado de Shasta (Redding) en la parte norte del estado; Condado de Madera (fuera de Fresno), Condado de Merced (fuera de Modesto), Condado de Stanislaus (Modesto) y Condado de Tulare (fuera de Fresno) en el centro de California, y Condado de Kern (Bakersfield) y Condado de Riverside en la zona sur del estado.
Condados con menor riesgo
21 de los 52 condados menos vulnerables a los problemas del mercado inmobiliario de entre los 581 incluidos en el informe del 3T22 estaban en el sur, mientras que otros 15 estaban en el medio oeste. Solo 8 estaban en el oeste y ocho en el noreste. Un total de 52 condados llegaron a la lista de los que corren menos riesgo debido a los empates en las clasificaciones.
Tennessee nuevamente tuvo 6 de los 52 condados con menor riesgo en el tercer trimestre, incluidos 4 en el área metropolitana de Nashville (condados de Davidson, Rutherford, Sumner y Williamson), mientras que Minnesota tuvo 5: el condado de Hennepin (Minneapolis), el condado de Olmsted (Rochester), el condado de Ramsey (St. Paul), el condado de Saint Louis (Duluth) y el condado de Stearns (St. Cloud).
Otros condados de menor riesgo incluyeron 4 en Wisconsin. Eran el condado de Brown (Green Bay), el condado de Dane (Madison), el condado de Eau Claire y el condado de La Crosse. New Hampshire también tenía 4: Hillsborough (Manchester), Merrimack (Concord), Rockingham (Portsmouth) y Strafford (Dover).
Aparte del condado de Hennepin, los condados con una población de al menos 500 mil habitantes que se encontraban entre los 52 en menor riesgo incluían al condado de King (Seattle); Condado de Santa Clara (San José); Condado de Middlesex (fuera de Boston) y Condado de Travis (Austin).
