El Real Estate comercial sigue con un desempeño heterogéneo a tres años de haber iniciado la crisis sanitaria a nivel global. El industrial es el gran ganador, el héroe fue el retail, mientras las oficinas apenas comienzan a dar señales de recuperación.
Con cautela, con estudios de mercado y escuchando opiniones de expertos para conocer las tendencias a futuro, es momento de invertir en el sector inmobiliario mexicano, ya que no se pueden hacer proyectos a la ligera en momentos de incertidumbre y sin contar con la información adecuada para la toma de decisiones.
El ganador de la crisis sanitaria fue el mercado industrial con el crecimiento acelerado del e-commerce, sin embargo, los centros comerciales dedicados a bienes de consumo tuvieron un papel protagónico durante la pandemia, ya que nunca cerraron. Después del prolongado encierro, el resto de los centros comerciales con opciones de entretenimiento se están recuperando rápidamente, afirmó Juan Flores, director de la división de Investigación de mercados de Newmark.
Afirmó que de los 25 mercados que se monitorean, 15 son los que registran más actividad y representan un inventario de 71 millones de metros cuadrados (m²). Agregó que la tasa de disponibilidad registró al cierre del tercer trimestre del año (3T22) un récord, ya que se está llegando a 1.8% de espacio disponible, que es prácticamente 1.4 millones de m² de los 15 principales mercados
Y muchos de ellos ya están con disponibilidad cercana a cero, como Guadalajara, Tijuana, Ciudad Juárez e inclusive la Ciudad de México (CDMX), que nunca había registrado la tasa de disponibilidad de este periodo que está entre el 1.8%, y esto puede crecer todavía más.
“La integración de la industria con Estados Unidos ha ayudado mucho y es muy difícil que se corte o baje en intensidad esta relación, sobre todo por los conflictos comerciales con China”, expresó el director de investigación de mercados.
Empieza a haber nuevos modelos industriales como los micro parques que son alternativas idóneas para ciudades que no tienen grandes extensiones territoriales, pequeñas áreas de distribución como tiendas para ya no ir a las bodegas. Por otra parte, a nivel nacional se están dando fuertes inversiones como consecuencia del fenómeno del nearshoring que no solo provienen de Estados Unidos, también son europeas y asiáticas.
Resaltó que se requiere reconfigurar las ciudades, revisar exhaustivamente los usos de suelo para detonar nuevos sitios de desarrollo ordenado; un ejemplo de ello es la CDMX, donde se requiere detonar nuevos Centros de distribución (Cedis), ya que estudios de Newmark mostraron que cada vez se observan más alejados los centros ubicados al norte, en contraste con los consumidores y la mejor infraestructura que crece en el sur y oriente.
Oficinas despiertan
Un sector que sí preocupa es el de oficinas, pero ya empieza a tener una ligera recuperación y los espacios comienzan a ocuparse en zonas centrales como Reforma y Polanco. El modelo híbrido prevalecerá por algún tiempo más, entendiendo a los espacios de oficina como los idóneos para hacer negocios, interactuar, tener el espacio adecuado para atender a los clientes y poner en práctica ideas.
De enero a la fecha se han comercializado en renta y venta 390 mil m², sin embargo, la absorción neta sigue siendo negativa en -20 mil metros debido a desocupaciones, pero la intensa actividad es una señal muy positiva y ya se muestra una ligera recuperación, a diferencia del periodo de pandemia.
Afirmó que hay empresarios creativos, que después de que invirtieron mucho en dispositivos de seguridad sanitaria, están destinando recursos en diseñar nuevas oficinas, espacios agradables para que las personas vuelvan a ocupar sus lugares de trabajo, con renegociación de los contratos de arrendamiento y hasta reconvertir las oficinas en vivienda, hospitales, nuevas alternativas e ideas de uso.
Retail en recuperación
En cuanto al sector comercial, ya comenzó a verse una recuperación, subrayó. Hoy los centros comerciales ofrecen nuevas alternativas de servicio y entretenimiento, están viviendo una transformación dando nuevas opciones, experiencias, otros productos y servicios por lo que ya se observa un crecimiento.
Todo el tiempo, dijo, los usos de suelo y el ordenamiento territorial deben revisarse, debido a que las ciudades crecen muy rápido y con ello la demanda de espacios. No existe un plan de ordenamiento para decidir dónde ubicar las oficinas, los centros comerciales, los polos de vivienda en cada ciudad y el sector privado va más rápido y las autoridades responden un poco más lento en ese sentido. Si hay un polo industrial, también debe haber vivienda digna para todos los trabajadores.
“En la medida que haya más inversiones, se van a detonar mucho las economías locales y se debe ser muy transparente con la información para saber dónde se va a invertir, los usos de suelo y no crear incertidumbre. Hoy por hoy hay muchos proyectos inmobiliarios detenidos porque no hay señales positivas de lo que sucederá en el corto plazo en México.
