Al primer semestre de 2023 (1S23), en general, la absorción bruta en el mercado inmobiliario industrial de Guadalajara fue de 225,000 metros cuadrados (m2), de los cuales el 72% fueron prearrendamientos. Mientras que el inventario clase A tuvo un incremento anual de 11.4%, alcanzando los 4.53 millones de m2.
Por otra parte, la tasa de vacancia o disponibilidad del segundo trimestre del 2023 (2T23) fue de 3.7%, 2.6 puntos porcentuales por arriba de la tasa de vacancia del 2T22 (1.1%). Y al cierre del trimestre pasado, se observaron 169,000 m2 vacantes y de dicha cifra, el 37% se encuentran en negociaciones avanzadas para su ocupación, según un documento de CBRE.
Detalló que, durante el 1S23, la absorción bruta de espacios industriales clase A en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) acumuló más de 225,000 m2, cifra que contempla el 46% de la absorción bruta total del 2022 (492,000 m2). “Con la actividad tan fuerte en el mercado, el 88% del espacio comercializado en el 2T23 fueron en pre arrendamientos; es importante mencionar que el 77% de nueva oferta en el trimestre ya estaba rentada en su ingreso al inventario.
En el mercado de la ZMG, la actividad industrial en los espacios industriales clase A, registró al cierre del 2T23 más de 188,000 m2 nuevos, de los cuales, solo el 23% forma parte de la vacancia, mientras que el resto de los nuevos metros fueron por proyectos hechos a la medida (Build-To-Suit) o rentados previo a finalizar la obra. En cuanto a la vacancia de los especulativos ya existentes (126,000 m2), el 25% se encuentra en negociaciones avanzadas y se espera que al cierre del tercer trimestre se ocupen más del 40 por ciento.
El pipeline de construcción en el mercado asciende a los 123,000 m2 en construcción, en tanto que motivado por la actividad en el mercado el pipeline de proyectos aún en fase de desarrollo en la (ZMG cerró el 2T23 con más de 650,000 m2 de edificios por construir, distribuyéndose el 90% en El Salto, el 4% en Zapopan Norte y el resto en la Antigua Zona Industrial.
Inventario
Motivado por el ingreso de 11 proyectos (que en conjunto contemplan más de 188,000 m2), el inventario alcanzó 4.53 millones de m2 al cierre del 2T23, con un incremento anual de 11.4%. De la nueva oferta en el segundo trimestre, el 50% está ubicada en el submercado de El Salto con 3 proyectos y el resto se localizan en Acatlán (43% con 7 proyectos) y en Zapopan Norte (7% con un proyecto).
Tasa de vacancia/Disponibilidad
Con 169,000 m2 vacantes, esto es 3.7%, cerró la tasa de vacancia el 2T23. El Salto registra el 88% de superficie vacante con más de 148,000 m2, de los cuales, más de 62,000 m2 se encuentran en negociaciones avanzadas; esperando así una disminución hasta de 1.3 puntos porcentuales para el cierre del 3T23.
Se registraron más de 11 transacciones durante el 2T23, que en su conjunto suman 143,000 m2 de absorción bruta, cifra que se coloca 11% por encima a la absorción del mismo periodo 2022. Dentro de la comercialización, 5 transacciones están por arriba de los 15,000 m2 y una de ellas tuvo ampliación en el proyecto, registrando más de 27,000 m2.
Finalmente, a nivel submercado, Acatlán registró el 57% de participación en la actividad, con más de 81,000 m2 de absorción, derivado por la entrega de proyectos que tenía pre arrendados. El Salto continúa con comercialización activa y contempla el 36% de la absorción, seguido de la Antigua Zona Industrial con el 6 por ciento.
