El crecimiento exponencial del nearshoring está generando un impacto sin precedentes en el mercado inmobiliario industrial mexicano, requiriendo una planificación estratégica por parte de las empresas y la industria de bienes raíces.

Según Sergio Pérez Castilleja, director ejecutivo de Cuentas Corporativas Latam de Newmark, en el primer trimestre de 2024 la disponibilidad de espacios industriales se mantuvo en tasas alrededor del 1.8% a nivel nacional (un mercado sano oscila entre el 12% y 15%), mientras que el noreste registró una tasa aún más baja del 0.9% en espacios clase A, inferior a lo observado en el mismo periodo de hace un año que fue de 1.6 por ciento.

Pérez destacó que la demanda se está expandiendo de manera significativa desde los mercados tradicionales del norte hacia el centro y sur del país, impulsada por factores como infraestructura, talento y conectividad. Además, señaló una evolución en los procesos industriales hacia actividades de mayor valor agregado, lo que coloca a México en una posición estratégica.

Destacó que los sectores con mayor crecimiento son: manufactura, logística, automotriz, aeroespacial, producción de alimentos con valor agregado y energía.

Elementos fundamentales para el éxito del nearshoring en México

A su vez, Erick Brunet, director ejecutivo del equipo de Pérez en la firma, agregó que la relocalización de empresas está generando una demanda creciente de espacios a medida (built to suit), mientras que las estadísticas de Inversión Extranjera Directa (IED) muestran números históricos. Estados Unidos lidera este interés seguido por China y Alemania, con una participación creciente de países sudamericanos y una próxima reentrada de jugadores tradicionales como España y Japón.

La división de Investigación de mercados de Newmark, dirigida por Juan Flores, reveló que en el primer trimestre del año se destacaron los mercados del noreste y la zona metropolitana de la Ciudad de México. En Monterrey, por ejemplo, se comercializaron más de 219,000 m², con un 66.7% de operaciones de renta y una fuerte demanda de la industria automotriz (el 36.1%); dando un nuevo inventario de 9.1 millones de metros cuadrados, con una disponibilidad industrial existente de 83,600 m².

Además, se observó un incremento en los precios de renta, reflejando la creciente demanda y escasez de espacios industriales. El primer trimestre cerró con un precio promedio ponderado de US$6.52/m² por mes que, al compararlo con el mismo periodo de hace un año, mostró un comportamiento al alza contra US$5.80/m² por mes.

“El submercado de Escobedo presentó el precio de renta más alto con US$6.61/m² por mes y se espera un incremento en el próximo trimestre debido a la finalización de varios edificios especulativos que están en obras”, indicaron los expertos.

Concluyen en que el mercado continúa mostrando un comportamiento al alza en términos de absorción bruta y neta, así como en precios de renta. Se espera que esta tendencia se mantenga en los próximos trimestres, especialmente con la finalización de nuevos proyectos especulativos. El panorama del mercado inmobiliario industrial en México sigue siendo favorable, impulsado por el crecimiento del nearshoring y la creciente demanda de espacios industriales.

Beneficios que brinda el nearshoring a empresas que llegan al país