La salida a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), de Fibra Next, el fideicomiso de inversión en bienes raíces industriales que promete ser el más grande de América Latina, sigue firme y como una de las opciones que tiene Fibra Uno (Funo) para capitalizar el valor de sus propiedades para uso industrial.
Ello después de que su debut se frenó en noviembre del 2023 por falta de un documento fiscal y que el 16 de mayo envió a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) un documento donde solicita mantener vigente el trámite para llevar a cabo el registro y colocación de sus títulos.
Fibra Uno (Funo), dueño de Next que consolida su portafolio de naves industriales con 6 millones de metros cuadrados, ha buscado opciones para capitalizar estos inmuebles ante la demanda por el nearshoring.
Para ello, tiene cuatro alternativas: colocar un Fibra en la Bolsa de valores; crear una sociedad con Fibra Terrafina, las otras dos no las ha revelado la administración.
El viernes 24 de mayo, Funo puso un límite de tiempo de 45 días naturales a los tenedores de Terrafina para que analicen y resuelvan su propuesta para crear un vehículo inmobiliario industrial con 11.5 millones de metros cuadrados de espacio arrendable.
Mediante la OPI esperaba obtener capital, por lo menos 15,000 millones de pesos. Colocaría 277.8 millones de títulos, a un precio promedio estimado de 54 pesos por cada uno.
El nuevo fideicomiso inmobiliario industrial fue creado por Fibra Uno (Funo) para aprovechar la creciente demanda de naves industriales propiciada por el nearshoring (o la reubicación de las cadenas de producción de empresas extranjeras a México), así como por las tendencias del comercio electrónico y del mercado logístico.
Sin embargo, este plan se vio frenado de último momento. El 29 de noviembre del 2023, justo en la apertura de libros (cuando los inversionistas fijan sus posturas de compra) Fibra Uno anunció que no llevaría a cabo la Oferta Pública Inicial de Fibra Next.
La decisión la tomó en la víspera de su debut debido a que le faltaba un documento fiscal expedido por el Servicio de Administración Tributaria (SAT), denominado “confirmación de criterio”, con él se le autoriza operar bajo la figura de un Fibra.
Aun cuando los meses pasaron, directivos de Funo aseguraban que la OPI de Next seguía en pie, incluso colaboraban muy de cerca con el SAT para obtener los documentos necesarios para su listado en la BMV.
Al mismo tiempo exploraba otras opciones para maximizar el valor de los inmuebles industriales en beneficio de los inversionistas.
“Estamos trabajando en cuatro caminos y, definitivamente, en este primer semestre tendremos “humo blanco” en cualquiera de las cuatro alternativas que estamos explorando”, aseguró Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno a mediados de abril pasado; pero por temas de estrategia no detalló sobre los otros planes.
Mientras tanto, la oferta de Funo para crear un nuevo vehículo de inversión con Terrafina sigue adelante.
Con la posible “sociedad”, que propone controlar, se unirán los portafolios de ambos fibras para crear el vehículo de bienes raíces industriales más grande de América Latina, con 11.6 millones de m² de ABR.
A estas propiedades sumarán 5.4 millones de metros de terreno ya listo para empezar con la construcción de las naves o edificios industriales, pues cuenta con licencias y permisos para tal fin.
Los oferentes que van por Fibra Terrafina son Fibra Prologis, que ya inició una oferta pública de adquisición por el 100% del capital social del fideicomiso inmobiliario en cuestión. Ofrece un factor de intercambio de 0.580x (veces) certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) propios por uno de Terrafina.
La combinación de carteras inmobiliarias, si resulta ganador, comprendería 8.4 millones de m² de ABR, con 547 inmuebles industriales. Además de 836,127 metros cuadrados de reserva territorial.
Por su parte, Fibra Macquarie celebrará una asamblea general de tenedores el próximo 10 de junio para someter a votación la aprobación de sus inversionistas para comprar a su competidor Terrafina.
Fibra Mty es el cuarto oferente. Anunció este mes que su propuesta es intercambiar 2.80 de sus CBFIs en circulación por uno de títulos de Terrafina.
Con esta operación, si llega a concretarse, el portafolio de propiedades de ambas Fibras será de 5.7 millones de m2 rentables distribuidos en 386 propiedades.
Fibra Terrafina tiene 287 propiedades para uso industrial en renta, con casi 4 millones de metros cuadrados, con una ocupación del 97.1 por ciento.
