Un indicador clave para evaluar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias es el capitalization rate (cap rate) por lo que Propiedades.com se dio a la tarea de analizar este comportamiento en las diversas alcaldías de la Ciudad de México.

El estudio de la plataforma de digitalización del mercado inmobiliario en México ofrece información valiosa para compradores, vendedores e inversionistas.

¿Qué es el cap rate?

Antes que todo, el cap rate es un indicador que permite medir la rentabilidad de una propiedad en función de sus ingresos anuales por renta comparados con el costo de adquisición del inmueble.

Se analizaron datos de 2020 a 2024 para el segmento de departamentos en renta en la Ciudad de México, lo que proporciona una visión clara sobre qué alcaldías ofrecen mayores rendimientos.

Iztapalapa: La alcaldía más rentable

Iztapalapa encabeza la lista con un cap rate anual de 10.31%, lo que significa que los inmuebles en esta zona recuperan el 10.31% de la inversión cada año, equivalente a un periodo de recuperación de 9.7 años. Su ubicación estratégica al oriente de la capital y la mejora en los índices de seguridad son factores clave para esta rentabilidad. Según la Encuesta Nacional de Seguridad Pública Urbana (ENSU) del INEGI, el índice de inseguridad en Iztapalapa disminuyó a 62.5% en diciembre de 2023, casi 14 puntos menos que en diciembre de 2022.

Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza

En segundo lugar, se encuentra Miguel Hidalgo con un cap rate de 8.81%, y un periodo de recuperación de 11.35 años. Venustiano Carranza ocupa el tercer lugar con un cap rate de 8.51%, recuperando la inversión en aproximadamente 11.75 años.

Xochimilco destaca con el mayor crecimiento anual del cap rate, incrementando en 0.83%, lo que la posiciona como una alcaldía en expansión. Miguel Hidalgo muestra un crecimiento anual de 0.41%, también reflejando una tendencia positiva en el mercado. Benito Juárez, aunque con un incremento más modesto del 0.13%, mantiene una estabilidad atractiva para los inversionistas.

Menor rentabilidad

Por otro lado, Cuajimalpa de Morelos tiene el cap rate más bajo con un 5.82%, implicando un periodo de recuperación de 17.18 años. A pesar de su menor rentabilidad, ofrece estabilidad a largo plazo.

Invertir en Real Estate, ciudades mexicanas con las mejores oportunidades

Juan David Vargas, general manager de Propiedades.com, comentó: "Nuestro análisis del cap rate en la Ciudad de México proporciona a los inversionistas una herramienta esencial para tomar decisiones informadas. Encontramos hallazgos útiles para quienes inviertan en bienes raíces en la Ciudad de México, pues tenemos un panorama de cómo se están moviendo las recuperaciones de inversión por alcaldía".

También, el estudio destaca que las variaciones del cap rate han permanecido por debajo del 10%, indicando una estabilidad en el sector inmobiliario. Las fluctuaciones menores al 10% año a año confirman la previsibilidad y seguridad de las inversiones en propiedades residenciales en la CDMX.

A manera de conclusión, Iztapalapa emerge como la opción más rentable para inversiones inmobiliarias, seguida de cerca por Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza. Cuajimalpa de Morelos y Benito Juárez, aunque menos rentables, ofrecen estabilidad a largo plazo, mientras que Xochimilco y Miguel Hidalgo muestran oportunidades prometedoras para nuevos desarrollos y mejoras en infraestructura.

Las mejores ciudades mexicanas para invertir en Real Estate