La carrera por la adquisición de Terrafina, el fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRA), se ha intensificado después de que los tenedores de sus certificados dejaran vencer sorpresivamente la oferta de Fibra Uno el pasado 8 de julio.

Destaca que, la propuesta de Fibra Uno (Funo), un fideicomiso de inversión en bienes raíces diversificado, ofrecía aproximadamente 49.50 pesos por cada Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI). Para los especialistas era la mejor oferta en términos de rendimiento en su momento (a finales de mayo).

Sin embargo, los tenedores de CBFIs de Fibra Terrafina, un fideicomiso de inversión en bienes raíces industriales que empezó a recibir ofertas no solicitadas para comprar sus activos, rechazaron en junio la oferta realizada por Funo de crear un vehículo inmobiliario industrial con ambos portafolios de naves y propiedades para uso de la industria.

En opinión del columnista Darío Celis, con este giro inesperado y con un jugador menos de los seis postores, la competencia se ha reducido esencialmente a dos contendientes principales: el fondo Blackstone Real Estate en alianza con MRP Group y con Fibra Prologis, este último uno de los fideicomisos inmobiliarios industriales más grandes del sector en México.

Las ofertas de Fibra Macquarie, dirigida por Simón Hanna, y Fibra Monterrey, de Jorge Ávalos, parecen haber quedado rezagadas. Además, la anticipada propuesta de Planigroup, asociada a Germán Larrea y Elliott Bross, nunca se materializó, escribió el columnista.

A decir de analistas del medio bursátil, la diferencia entre las dos ofertas restantes radica en su estructura financiera más atractiva porque se trata de un pago en efectivo y no de intercambio de CBFIs, como lo propone Fibra Prologis, con un componente menor de efectivo.

Blackstone, en colaboración con MRP de Jerónimo Gerard, presenta una oferta completamente en efectivo de 40.50 pesos por CBFI.

Prologis y 5 oferentes más en competencia por adquisición de Terrafina

Por otro lado, Fibra Prologis, bajo la dirección de Héctor Ibarzabal, propone un intercambio de acciones con solo un 10% en efectivo, valorando cada CBFI en 39.50 pesos.

No obstante, la balanza parece inclinarse a favor de Blackstone y MRP, dado que su oferta en efectivo ofrece un valor cierto y no está sujeta a fluctuaciones del mercado.

Además, la propuesta de intercambio de acciones de Prologis conlleva potenciales riesgos fiscales cuyo alcance y consecuencias no están completamente definidos.

Otro factor a considerar es el modelo de administración propuesto. Mientras Prologis busca mantener una administración externa, MRP contempla internalizar la gestión, lo que podría resultar en una estructura de costos más eficiente.

Los inversionistas de Terrafina, actualmente bajo la dirección de Alberto Chretin, deberán decidir entre la certeza del efectivo ofrecido por Blackstone, libre de riesgos fiscales y de mercado, o la propuesta de Prologis que implica el intercambio por acciones posiblemente sobrevaluadas en el mercado actual.

Cabe señalar que las ofertas tienen fechas límite próximas: la de Prologis vence el 22 de julio, mientras que la de Blackstone se extiende hasta el 24 de julio.

Todo indica que la decisión final de los accionistas de Terrafina está a punto de definirse en esta intensa competencia por el control del fideicomiso.