Este artículo tiene como finalidad dar un parámetro de las ventajas y desventajas de disponer de un bien inmueble en vida o en la vía sucesoria, anticipando que la transmisión de un inmueble no sustituye ni elimina la necesidad de otorgar un testamento respecto del resto de sus bienes o de los bienes que tenga al momento de su fallecimiento.
Disposición de inmuebles en vida
El propietario de un inmueble tiene, entre otras, la facultad de disponer del bien y enajenarlo. En la legislación civil de la Ciudad de México, se regulan diversos contratos traslativos de dominio de inmuebles, siendo algunos de ellos los siguientes:
- Si el propietario desea enajenarlo a cambio de un precio cierto y en dinero, el contrato que debe celebrar es una compraventa.
- Si el propietario desea transmitirlo a cambio de otro u otros bienes que no sean en su mayoría dinero, el contrato que debe celebrar es una permuta.
- Si el propietario desea transmitirlo a cambio de una pensión periódica durante el resto de su vida, el contrato que debe celebrar es una renta vitalicia.
La decisión de qué contrato celebrar, dependerá de la voluntad del propietario si desea enajenarlo de manera onerosa o gratuita y encontrar un adquirente que desee pagar por él o adquirirlo a título gratuito.
La forma en la que los contratos que transmiten la propiedad de los bienes inmuebles es en escritura pública e implica una carga fiscal a cargo del adquirente (el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles) y en algunos casos a cargo del enajenante (el impuesto sobre la renta por enajenación).
Ahora bien, si la intención del propietario es que hasta la fecha de su fallecimiento la propiedad se transmita a otra persona, la manera de manifestar esa voluntad es a través del acto jurídico llamado testamento.
Disposición de inmuebles para después de la muerte
El testamento es el acto personalísimo, revocable y libre por el que una persona capaz dispone de todos sus bienes y declara o cumple deberes para después de su muerte. El testamento es de todos los bienes que tenga al momento del fallecimiento, no al momento de otorgarlo.
En este sentido, el legatario es la persona que al fallecimiento del testador adquirirá el bien específico y el heredero es la persona que al fallecimiento del testador adquirirá todos los bienes que se hayan en el patrimonio del autor de la sucesión al momento del fallecimiento. La carga fiscal se genera hasta este momento.
Resumen de las ventajas y desventajas:
Aquí algunas ventajas y desventajas entre disponer en vida y disponer en testamento:
- Transmitir en vida:
Ventaja: Al fallecimiento de la persona ya no se tiene que hacer ningún trámite para transmitir la propiedad.
Desventaja: El propietario transmite todos sus derechos sobre el inmueble y ya no tendrá facultad de disposición sobre el mismo mientras viva.
- Disponer de los bienes en un testamento:
Ventaja: El propietario sigue disponiendo de todos sus bienes sin limitación alguna.
Desventaja: Se tendrá que hacer el procedimiento sucesorio para posteriormente hacer la adjudicación de bienes por herencia o legado.
Conclusión
*Titular de la notaría 44 de la CDMX.
