La Ciudad de México enfrenta el desafío constante de conciliar el crecimiento urbano con la sostenibilidad y el acceso a una vivienda digna. En este contexto, la nueva Norma 26 emerge como un instrumento clave para impulsar la producción de vivienda de interés social, popular y sustentable. Al fomentar la construcción de viviendas asequibles en zonas céntricas, esta norma permite que las personas puedan vivir cerca de sus trabajos y escuelas evitando la gentrificación.

Previo a la reforma de septiembre de 2021, la Norma 26 fue suspendida en agosto de 2013 luego de que durante años se registraron diversas anomalías, entre ellas la venta de departamentos a un precio mayor al permitido para un inmueble de interés social o popular.

La aplicación de la Norma 26 debe sustentarse en un sólido marco jurídico que establezca las bases para el desarrollo urbano y la vivienda incluyente en la Ciudad de México. La Constitución Política local, consagra el derecho humano a la vivienda en condiciones de accesibilidad, habitabilidad y asequibilidad.

La Norma 26 y la vivienda sustentable

Introduce la Norma 26 una serie de innovaciones orientadas a promover una nueva categoría, la vivienda sustentable, y respecto de ésta se destaca:

• Criterios de sustentabilidad: La norma establece criterios técnicos para la evaluación de la sustentabilidad de los proyectos de vivienda, considerando aspectos como el ahorro energético, el uso de materiales reciclados, la gestión de residuos y la eficiencia en el consumo de agua.
• Incentivos: Se establecen incentivos para promover la construcción de vivienda sustentable, como mayores densidades permitidas.

Representa la implementación de la Norma 26 un paso importante hacia la construcción de una ciudad más sostenible y equitativa. Sin embargo, su aplicación efectiva durante estos años, ha enfrentado diversos retos, como la necesidad de fortalecer la capacidad institucional para la supervisión y evaluación de los proyectos, así como la promoción de una cultura de la sustentabilidad entre los desarrolladores, autoridad local y la población en general.

Para que los desarrolladores privados puedan acceder a los beneficios de la Norma 26, deben cumplir con una serie de requisitos y lineamientos establecidos en la misma. Estos incluyen el cumplir con los criterios de sustentabilidad como el ahorro energético, el uso de materiales reciclados, de eficiencia tecnológica y ahorro de recursos.

En contraparte, uno de los principales beneficios que ofrece la Norma 26 a desarrolladores privados es la redensificación. Al permitir un mayor aprovechamiento del suelo, se fomenta la construcción de vivienda vertical y se reduce la expansión urbana.

Hacia un sector inmobiliario más sustentable

Mecanismos de vigilancia y control para evitar abusos

La autoridad, en el caso de vivienda sustentable Servicios Metropolitanos, S.A. de C.V. (SERVIMET), ha implementado diversos mecanismos para garantizar que la Norma se aplique de manera transparente, procurando evitar los abusos que se presentaron en el pasado. Algunos de estos mecanismos son:

• Revisión exhaustiva de los proyectos y participación a través de la figura del Fideicomiso: SERVIMET realiza una revisión detallada de cada proyecto presentado, verificando que cumpla con todos los requisitos establecidos en la norma y su participación en los mismos se hace a través de un fideicomiso, en donde participa como fideicomitente y como miembro del comité técnico respectivo.
• Supervisión de las obras: Se llevan a cabo inspecciones durante la ejecución de las obras para verificar que se estén cumpliendo los términos y condiciones de los permisos otorgados.
• Sanciones: En caso de incumplimiento de la normativa, SERVIMET puede imponer sanciones administrativas a los desarrolladores, que pueden ir desde multas hasta la revocación de los permisos.
• Transparencia: Se fomenta la transparencia en los procesos de autorización y seguimiento de los proyectos, a través de la publicación de información en línea.

Conclusiones

La Norma 26 representa un avance significativo en la regulación de la vivienda sustentable en la Ciudad de México. Al incentivar la redensificación y establecer criterios de sustentabilidad, esta norma contribuye a mejorar la calidad de vida de los habitantes y a mitigar los impactos ambientales del crecimiento urbano. Sin embargo, resulta fundamental que se combine con mecanismos de vigilancia y control efectivos para evitar abusos a fin de no generar un mercado negro de sobrevalor de la vivienda.

En este contexto, los notarios de la Ciudad desempeñan un papel crucial en la implementación de la Norma 26. Al ser los encargados de instrumentar la constitución de los regímenes de condominio, los notarios deben asegurarse de que los proyectos cumplan con todos los requisitos establecidos en la norma, entre los que se encuentra transcribir y solicitar la inscripción en el Registro Público de la Propiedad que el régimen de condominio se sujetará a lo dispuesto en la Norma de Ordenación Número 26, con lo que se garantiza la publicidad y oponibilidad de los requisitos de sustentabilidad, y que el precio de la primera venta de cada tipo de vivienda se mantendrá durante los siguientes 5 años, aplicando únicamente el ajuste inflacionario correspondiente, entre otros.

Al cumplir con estas responsabilidades, los notarios contribuyen a garantizar que la Norma se aplique de manera efectiva y que los beneficios de la vivienda sustentable se extiendan a un mayor número de personas.

*Titular de la notaría 22 de la CDMX.