El mercado inmobiliario industrial en la Ciudad de México y su zona metropolitana cerró el cuarto trimestre de 2024 con resultados históricos.

Durante el año, se comercializaron 1.5 millones de metros cuadrados (m²) de espacios industriales, marcando un nuevo hito en la región. La demanda neta, que excluye renovaciones, pre-arrendamientos y subarriendos, acumuló 857 mil m², un 13% más que en 2023.

Este incremento llevó la tasa de vacancia a un nivel históricamente bajo de 1.8%, de acuerdo con el reporte MarketView del sector inmobiliario industrial en Ciudad de México y Zona Metropolitana, al cierre del cuarto trimestre del 2024, que elaboró CBRE.

Indicadores destacados del mercado

Al tercer trimestre de 2024, la Ciudad de México lideró en inversión extranjera directa (IED), captando el 44% del total nacional, según informó la Secretaría de Economía. Estados Unidos representó el 41% de esta inversión, seguido por Japón con el 13 por ciento. Este flujo de capital contribuyó significativamente al dinamismo del mercado industrial.

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Demanda por corredores

Los principales corredores industriales mostraron gran actividad. El CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) concentró el 67% de la demanda neta, seguido por el corredor Zumpango-AIFA con el 17% y Tlalnepantla con el 7 por ciento.

Indicó el documento que, en términos de demanda bruta, se realizaron más de 90 transacciones durante el año. Los proyectos "Built to Suit" lideraron con el 42% del total, mientras que los pre-arrendamientos en naves especulativas representaron el 24 por ciento.

Construcción e inventario

La construcción de nuevos espacios industriales se mantuvo constante. Durante el cuarto trimestre, se iniciaron proyectos que suman 23,340 m² en el corredor Hidalgo, contribuyendo a un pipeline total de 523,207 m², de los cuales el 82% ya está pre-arrendado. Cuautitlán lideró en desarrollo, concentrando el 69% de los nuevos proyectos.

Con respecto al inventario industrial clase A en la zona metropolitana de la Ciudad de México alcanzó 11.57 millones de m², un crecimiento del 7.6% respecto a 2023. Se espera que, para el primer trimestre de 2025, el inventario supere los 12 millones de m², con la integración de 350 mil m² adicionales.

Tasa de vacancia

Pese a la alta actividad constructiva, la tasa de vacancia se mantuvo en niveles bajos, cerrando el año en 1.8%, lo que representa un aumento de solo 0.6 puntos porcentuales respecto al 2023. Algunos corredores, como Huehuetoca-Tepeji, registraron tasas de vacancia más altas (33%), mientras que otros, como Iztapalapa-Tláhuac, continuaron sin espacios disponibles desde el primer trimestre de 2024.

Auge del sector logístico y del comercio electrónico como motores del mercado 

Resaltaron los expertos de CBRE que el sector logístico y el comercio electrónico continuaron liderando la actividad del mercado industrial en la Ciudad de México y su zona metropolitana durante 2024.

Con un 53% y 27% de la demanda bruta respectivamente, estos sectores consolidaron su posición como motores de crecimiento. La necesidad de espacios eficientes y estratégicamente ubicados impulsó transacciones significativas, especialmente en naves superiores a los 20,000 m².

Este dinamismo no solo refleja la evolución del comercio global, sino también el fortalecimiento de la región como un hub estratégico para el almacenamiento y distribución.

Perspectivas para 2025

Se perfila el mercado industrial de la Ciudad de México y su zona metropolitana para mantener su dinamismo en 2025. Se prevé un inicio constante de nuevos proyectos, con más de 500 mil m² en planeación para la primera mitad del año.

Puntualizaron que la alta demanda, impulsada por sectores como el logístico y el e-commerce, continuará siendo un motor clave para el desarrollo del mercado.