En los últimos meses, el mercado inmobiliario español ha experimentado un notable incremento en los precios de la vivienda (un 12.5% por encima de los niveles máximos de 2007), lo que ha llevado a muchos a preguntarse si se está ante una nueva burbuja inmobiliaria similar a la de hace 18 años.

Sin embargo, aunque las cifras puedan resultar alarmantes, los expertos coinciden en que la situación actual es diferente a la de hace casi dos décadas. La principal razón detrás del alza de precios es un marcado con desfase entre la oferta y la demanda, según los datos del último cuatrimestre de 2024 del Índice de Precios de Vivienda en Venta de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

La situación actual presenta diferencias significativas respecto a aquella crisis.

Factores que diferencian la situación actual de la burbuja de 2007

1. Menor volumen de compraventas: En 2024 se registraron 620,000 operaciones de compraventa de vivienda, mientras que entre 2004 y 2007 la cifra media anual superaba las 885,000, con un pico de 955,000 en 2006. Aunque para 2025 se prevé un incremento hasta las 650,000 transacciones, el mercado sigue lejos de los niveles de la burbuja.
2. Escasez de vivienda nueva: Durante el boom inmobiliario, el 41% de las compraventas correspondía a vivienda nueva, mientras que en la actualidad solo representan el 10 por ciento. La construcción de viviendas también ha caído drásticamente, pasando de 600,000 unidades anuales antes de 2008 a menos de 100,000 en la actualidad. Esto ha generado una crisis de oferta que mantiene elevados los precios.
3. Mayor control en la concesión de hipotecas: Antes de 2008, las entidades financieras otorgaban préstamos hipotecarios con mucha facilidad, llegando a financiar incluso el 100% del valor del inmueble. En la actualidad, solo el 48% de las compraventas se financian con hipotecas y la mayoría de los bancos no conceden préstamos por más del 80% del valor de la vivienda.
4. Menor peso del sector inmobiliario en la economía: En 2006, la inversión en vivienda representaba el 11.7% del PIB español. Actualmente, esa cifra se ha reducido al 6%, lo que disminuye el riesgo de un colapso financiero como el que ocurrió en 2008.
5. Mayor proporción de compras sin hipoteca: Un cambio significativo en el mercado es que más del 50% de las compraventas se realizan sin financiación hipotecaria. En zonas como Baleares y Canarias, esta cifra supera el 57%, lo que indica que los compradores actuales son más solventes y no dependen del crédito fácil.

Crisis de acceso a la vivienda

Aunque no se esté gestando una burbuja inmobiliaria, el acceso a la vivienda es cada vez más complicado para la población. El 45% de los ingresos de los hogares se destinan a la vivienda, superando el límite recomendado del 30 por ciento. Además, el precio del alquiler sigue en aumento, obligando a muchas familias a destinar más de la mitad de su salario a la renta.

La situación actual del mercado inmobiliario español no es comparable con la burbuja de 2007. Los factores que provocaron el colapso financiero en aquella época, como la sobreoferta de vivienda, el crédito fácil y la elevada exposición del sector en la economía, no están presentes hoy en día.

No obstante, la crisis de oferta y el encarecimiento de los inmuebles están generando una problemática distinta: la dificultad de acceso a la vivienda para una gran parte de la población. Para evitar una crisis social, es fundamental fomentar la construcción de vivienda asequible y equilibrar la oferta con la demanda en el mercado inmobiliario.

España enfrenta excedente de viviendas sin vender mientras precios suben

Con información de eldiariodemadrid.es y eldebate.com