En el desarrollo de proyectos inmobiliarios, uno de los errores más frecuentes —y costosos— consiste en subestimar la relevancia del uso de suelo. Esto puede derivar en contingencias legales, económicas e incluso en la imposibilidad de explotar un inmueble conforme a lo planeado.

Desde la perspectiva notarial es fundamental entender que la escritura pública no solo documenta la transmisión o constitución de derechos reales, sino que también debe reflejar con precisión la situación jurídica y administrativa del inmueble. En este contexto, el uso de suelo se convierte en un elemento clave para la seguridad jurídica de cualquier operación.

En términos coloquiales, el uso de suelo es la autorización administrativa que determina las actividades permitidas en un inmueble. Este se encuentra regulado principalmente por los programas de desarrollo urbano y ordenamiento territorial, los cuales establecen zonificaciones específicas. Así, un predio puede estar destinado a uso habitacional, comercial, mixto, industrial, entre otros, con diversas intensidades y restricciones.

Uno de los principales riesgos en proyectos inmobiliarios surge cuando el uso de suelo no es compatible con el destino que el desarrollador pretende dar al inmueble. Es común encontrar casos en los que se adquiere un predio para construir departamentos, locales comerciales u oficinas, sin haber verificado previamente si el uso de suelo lo permite. En estos supuestos, el proyecto puede verse limitado o incluso inviable desde el punto de vista administrativo.

Adicionalmente, existen situaciones en las que el uso de suelo ha sido modificado o condicionado por resoluciones administrativas, certificados únicos de zonificación o instrumentos de planeación específicos. La falta de revisión de estos documentos incrementa el riesgo de conflictos futuros.

Otro aspecto relevante es la relación entre el uso de suelo y las manifestaciones de construcción. Un proyecto inmobiliario no solo debe contar con un uso de suelo compatible, sino también con las autorizaciones correspondientes para edificar conforme a dicho uso. La ausencia de estas autorizaciones puede derivar en sanciones administrativas, clausuras e incluso demoliciones.

Desde el punto de vista notarial, si bien el notario no es la autoridad encargada de otorgar ni validar el uso de suelo, sí tiene el deber de asesorar a las partes y advertir sobre los riesgos asociados a la operación. En este sentido, resulta indispensable que, previo a la formalización de la escritura, se revisen los certificados de uso de suelo, las constancias de alineamiento y número oficial, así como cualquier otro documento relevante para el caso concreto.

Asimismo, es importante considerar que el Registro Público de la Propiedad al inscribir una escritura no convalida irregularidades administrativas. En consecuencia, un inmueble puede estar debidamente inscrito a nombre de su propietario, pero no ser susceptible de uso conforme a lo que éste pretende.

Un riesgo adicional se presenta en operaciones en las que se transmiten inmuebles con construcciones existentes que no cuentan con regularización administrativa. En estos casos, la escritura puede reflejar la existencia de la construcción, pero ello no implica que la misma cumpla con la normatividad aplicable. Esta situación puede afectar el valor del inmueble y limitar su comercialización futura.

Muchos de estos problemas podrían evitarse mediante una adecuada diligencia. Así como en otros supuestos —por ejemplo, en la adquisición de inmuebles por extranjeros, donde es necesario cumplir requisitos específicos—, en materia de uso de suelo es indispensable verificar previamente el marco normativo aplicable al inmueble.

En conclusión, el éxito de un proyecto inmobiliario no depende únicamente de su viabilidad financiera o comercial, sino también de su solidez jurídica. El uso de suelo y su correcta integración en la escritura pública son elementos esenciales para garantizar dicha solidez. La intervención oportuna de un notario, acompañada de una revisión exhaustiva de la documentación, permite mitigar riesgos y brindar certeza a las partes involucradas. La escritura es tu escudo protector.

*Notario 50 de la Ciudad de México