La falta de espacio para el desarrollo industrial en la Ciudad de México está provocando un cambio estructural en el mercado inmobiliario logístico. Ante una vacancia que se mantiene entre 3% y 4% en la zona metropolitana, empresas y desarrolladores han comenzado a reutilizar inmuebles existentes para atender la creciente demanda de distribución urbana.

Para Spot2.mx, este fenómeno responde principalmente al crecimiento acelerado del comercio electrónico, que exige tiempos de entrega cada vez más cortos y una mayor cercanía con el consumidor final. En lugar de expandirse hacia la periferia, las compañías están optando por ubicaciones céntricas, incluso si eso implica adaptar espacios que originalmente no fueron diseñados para logística.

Reconversión: la única alternativa ante la escasez

La falta de reservas territoriales ha limitado el desarrollo de nuevos parques industriales dentro de la ciudad. En este contexto, la reconversión de activos se ha convertido en la solución más viable. Fábricas en desuso, bodegas antiguas e incluso edificios corporativos están siendo transformados en centros de distribución de última milla.

Este proceso no es menor: implica modernizar instalaciones, aumentar alturas operativas, optimizar patios de maniobra y, en muchos casos, dividir grandes superficies para permitir la operación de múltiples inquilinos.

Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx, lo resume así: “La última milla dejó de ser un diferenciador para convertirse en una necesidad operativa. Hoy las empresas priorizan ubicaciones que les permitan reducir tiempos de entrega y acercar inventario a sus clientes. En muchos casos, modernizar un activo bien ubicado es más eficiente que desarrollar nuevo inventario en la periferia”.

Rentas al alza y nueva lógica de valor

La presión sobre el espacio disponible también se refleja en los precios. En corredores urbanos, las rentas industriales ya alcanzan niveles de entre 13.3 y 16.5 dólares por metro cuadrado mensual, con los valores más altos en zonas céntricas.

Este comportamiento está redefiniendo la lógica del mercado: la ubicación ha ganado peso frente al tamaño. Áreas como Vallejo-Azcapotzalco, Iztapalapa-Iztacalco y Gustavo A. Madero mantienen una alta demanda por su conectividad y cercanía con zonas de consumo, mientras que el poniente —incluyendo Naucalpan— se consolida como extensión logística clave para abastecer corredores corporativos.

Un antes y un después en la logística de última milla en la Ciudad de México

Especialización por corredores

Cada submercado comienza a asumir un rol específico dentro de la red logística urbana. Vallejo refuerza su vocación industrial, ahora orientada a distribución rápida; Iztapalapa gana relevancia por su proximidad a zonas densamente pobladas; y el sur de la ciudad, particularmente Tlalpan, empieza a captar proyectos derivados de la reconversión de oficinas subutilizadas.

Esta especialización responde a una necesidad operativa: reducir distancias, optimizar tiempos y mejorar la eficiencia en la última etapa de la cadena de suministro.

Logística vertical: la nueva frontera

De acuerdo con los expertos, en zonas con mayor escasez de suelo, el mercado comienza a explorar modelos de logística vertical. Se trata de edificios de varios niveles diseñados para operaciones industriales, con infraestructura adaptada para carga, descarga y almacenamiento.

Este tipo de desarrollos refleja el límite físico de la ciudad: cuando ya no es posible crecer hacia los lados, el crecimiento se da hacia arriba.

Macías explica el cambio de fondo: “Estamos ante un cambio de paradigma en la forma en que la ciudad asigna y valoriza su suelo industrial. Durante décadas, la lógica fue expansiva: más tierra, más periferia, más escala. Hoy esa ecuación se rompió. El valor ya no lo define el tamaño del inmueble sino su posición dentro de la mancha urbana”.

Un mercado que se redefine desde adentro

La evolución del mercado industrial en la capital apunta a un modelo distinto: uno donde el crecimiento no depende de nuevos desarrollos, sino de la capacidad de adaptar el inventario existente.

En este entorno, la última milla se convierte en un factor estratégico no solo para las empresas, sino también para la valorización del suelo urbano. La cercanía al consumidor, la conectividad y la eficiencia operativa están redefiniendo qué tan valioso es un inmueble dentro de la ciudad.

Así, la Ciudad de México avanza hacia una nueva etapa en su desarrollo logístico, donde la reconversión de espacios deja de ser una alternativa y se consolida como el eje central del crecimiento.