Urbes como la Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Querétaro, Puebla y Tijuana, entre otras, enfrentan una realidad común: la disponibilidad de tierra urbanizable es cada vez menor, mientras que la demanda de vivienda, oficinas, espacios comerciales y servicios continúa creciendo.

La tierra: un recurso cada vez más escaso

Durante décadas, las ciudades mexicanas crecieron de forma horizontal, expandiéndose hacia la periferia. Sin embargo, este modelo ha comenzado a mostrar sus límites, sobre todo en la Ciudad de México.

Según especialistas de Tinsa México, la verticalización no surge porque los desarrolladores prefieran construir torres, sino porque en las zonas con mejor conectividad prácticamente ya no existe tierra disponible para seguir creciendo horizontalmente.

En muchas zonas metropolitanas ya no existen grandes reservas territoriales cercanas a los centros de empleo y servicios. Cuando sí existen, suelen enfrentar restricciones ambientales, topográficas o regulatorias.

Como resultado, el valor del suelo urbano se ha incrementado significativamente, especialmente en corredores consolidados y bien conectados. Construir hacia arriba sin duda optimiza los terrenos, pero no abarata los inmuebles; en algunos mercados, el costo de la tierra representa entre 30% y 50% del valor total de un proyecto inmobiliario.

Ante este escenario, los desarrolladores buscan maximizar el aprovechamiento del terreno disponible mediante proyectos de mayor densidad y altura. Este fenómeno no es exclusivo del segmento residencial de lujo, sin duda ha permeado a la vivienda media y también se extiende a la vivienda de interés social.

Crecimiento demográfico y la concentración económica

Otro factor clave es la concentración de la actividad económica. Las principales ciudades siguen atrayendo población debido a las oportunidades laborales, educativas y de servicios. Aunque el crecimiento poblacional nacional se ha desacelerado, la migración interna hacia los polos urbanos continúa generando presión sobre la demanda inmobiliaria.

Mercado residencial de la CDMX, mayor precio y menor inventario en 1T26

La verticalización permite alojar a más personas en una menor superficie de suelo, acercándolas a los centros de trabajo y reduciendo los tiempos de traslado.

Así que, como desafío, no se trata de construir más torres y densificar las ciudades, sino desarrollar productos accesibles para una población que busca cercanía y movilidad sin sacrificar capacidad de compra.

Ventajas de la densificación

Desde una perspectiva urbana, construir hacia arriba también resulta más eficiente.

La densificación facilita el aprovechamiento de infraestructura existente como redes hidráulicas, drenaje, transporte público, electricidad y telecomunicaciones. Además, favorece modelos de ciudad más compactos y sostenibles.

En zonas con acceso a sistemas de transporte masivo, los desarrollos verticales contribuyen a disminuir la dependencia del automóvil y promueven esquemas de movilidad más eficientes.

La discusión ya no es si las ciudades mexicanas deben crecer hacia arriba, sino cómo hacerlo. El verdadero reto será equilibrar densidad, accesibilidad, infraestructura y calidad de vida para evitar que la solución a la escasez de suelo termine generando nuevos problemas urbanos.