¿Cuáles con los impuestos por comprar una casa?

Cuando dos personas han propalado la compraventa de una casa existen dos sujetos en el acto jurídico que pretenden realizar: a) Una persona que compra (adquiere la propiedad); y b) Otra que vende (enajena el inmueble). Cada uno debe pagar una serie de gastos por la compra o venta de un inmueble, según sea el caso: por ejemplo, durante la compra del inmueble, el comprador tiene a su cargo el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o Impuesto de traslado de dominio.

El Sujeto Activo en este impuesto, es decir, el sujeto acreedor o más bien el que tiene derecho a cobrar esta prestación, es el municipio en donde se encuentra ubicado el inmueble, por lo que puede variar la tasa de causación; sin embargo, generalmente equivale al 2% del precio del inmueble, es decir, si se adquiere una vivienda de un millón de pesos, deberá enterarse al fisco municipal $20,000.00 moneda nacional por este impuesto.

Es muy relevante aclarar, que el monto del ISAI cambia de acuerdo con la entidad federativa y del municipio en donde esté ubicado el inmueble. Por ejemplo, en la Ciudad de México, el ISAI tiene un porcentaje superior al 6%, mientras que, en el municipio de Cuernavaca, Estado de Morelos, la tasa es del 2 por ciento.

¿Cuáles son los impuestos por vender una casa?

La compraventa de inmuebles también causa gastos adicionales para la persona que realiza la enajenación del bien, como el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR), por la ganancia obtenida por la venta de la propiedad. Este impuesto se calcula de acuerdo a la ganancia obtenida. Las personas físicas que enajenen un bien inmueble, causarán ISR por la enajenación del inmueble vendido, y en el caso muy particular de la casa habitación, este pago se hará, solo si el valor máximo de la venta es de hasta 700 mil Udis, o un aproximado de $6’174,000.00 Moneda Nacional, para lo cual, si quieres utilizar la deducción ciega de hasta el monto de las 700,000 Udis, solo será posible, si has habitado el inmueble enajenado por lo menos 6 meses, lo has utilizado como tu casa habitación y tienes forma de acreditar que ha sido tu vivienda, con recibos oficiales.

Además, deberás manifestarle al Notario que, en 3 años anteriores, no has vendido algún inmueble por el que ya hayas utilizado la exención de casa habitación y que el terreno donde está construida la vivienda, no excede de 3 veces la construcción enajenada; y por último tendrás que declarar al SAT el ingreso que obtuviste por la venta.

¿Cómo afecta el pago de estos impuestos en la compra de viviendas?

El pago de los impuestos es proporcional al precio de compra de la propiedad, dicho monto queda registrado en la escritura que se otorgue ante el notario. Al momento en que se hace la venta de la propiedad y se firma ante notario la escritura pública, el notario tiene la obligación de recaudar el monto del ISAI, para posteriormente enterarlo (entregarlo) a la autoridad correspondiente.

Por ejemplo, si tú compras una propiedad con precio de compraventa de un millón de pesos, con un impuesto del 4.5%, esa propiedad causará un impuesto (ISAI) de alrededor de 45 mil pesos. La función del notario es recaudar el dinero correspondiente al pago del impuesto, dar un comprobante y luego entregar la cantidad recaudada a la autoridad municipal o a la Secretaría de Finanzas de la Ciudad de México.

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Qué otras enajenaciones sí generan impuestos:

• La venta de un terreno. El pago del ISR no es un gasto opcional durante la venta de un terreno, ya que no existe forma de exentarlo.
• Si la casa habitación que vendes supera los $6’000,000.00 M.N. Por ejemplo, si tu inmueble lo vas a vender en $10’000,000.00 M.N. los primeros $6’000,000.00 están libres de impuestos, pero el resto sí causa ISR.
• Cuanto se trata de la compra de un inmueble no habitacional, como una oficina, un local comercial, una fábrica, etc, en estos casos, además del pago al notario por la escrituración y el ISR a cargo del vendedor, el comprador tiene obligación de pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA), no obstante que el contribuyente del IVA, es el enajenante, el cual siempre tiene una tasa del 16% sobre el precio escriturado de las construcciones no destinadas a uso habitacional.
• Al vender una casa con uso de suelo comercial, para oficina o un consultorio, del precio de venta tendremos que disminuir el valor del terreno que no va a generar IVA, y las construcciones destinadas a la oficina, si lo causan.
• Cuando el inmueble que vendes es de uso habitacional, pero está arrendado. Entonces, al no poder demostrar que se trata de tu vivienda, es decir, que no está habitada por ti, y tu familia, de la utilidad que recibas de acuerdo con el precio de la compraventa, vas a tener que considerar el pago del ISR dentro de los gastos de la venta.
• Una casa habitación con un pequeño comercio, ya que éste causa IVA por el valor de las construcciones que corresponden al local comercial, toda vez que las construcciones destinadas al hogar y el terreno, no genera este impuesto.

¿Es necesario que un notario dé fe a este tipo de transacciones en los contratos desde el principio?

Por supuesto que sí es necesario, ya que este tipo de actos jurídicos es indispensable cuente con respaldo, asesoría y apoyo jurídicos. La figura de un abogado es opcional, pues es un asesor que vela por los interese de su cliente, que es quien le paga sus honorarios.

En cambio, la presencia de un notario en la compra de un inmueble es obligatoria por disposición de la ley, además de dar certeza y respaldo jurídicos a la transacción.

*Titular de la notaría 29 de la Ciudad de México