La entrega de propiedades pre-arrendadas y Build-To-Suit (BTS) impulsó la absorción neta trimestral (3T23) en el mercado industrial de Monterrey al registrar 431,000 metros cuadrados (m2), lo que mantiene el acumulado anual en su máximo histórico, cerrando en 1.3 millones de m2 al finalizar el trimestre.
Por su parte, la absorción bruta acumulada (1.0 millón de m2) se mantiene un 25% por debajo de lo registrado en 2022 (1.4 millones de m2), pero aún así es superior a la demanda de años anteriores, informó CBRE.
Este nivel de actividad industrial ha mantenido la tasa de vacancia o disponibilidad en sus valores mínimos históricos, lo que también ha permitido el continuo incremento en los precios de salida en renta dentro de todos los submercados de Monterrey.
De acuerdo con la firma de inversión y servicios inmobiliarios comerciales, el inventario industrial de MTY cierra el 3T23 con más de 13.8 millones de m2, después de un crecimiento acumulado de más de 1.3 millones de m2, el más grande que se tiene registrado en la ciudad y el cual supera el crecimiento total monitoreado en 2022. Resalta el hecho de que el 82% de este crecimiento se localiza en propiedades BTS o pre-arrendadas, dejando solamente el 18% restante al mercado especulativo.
Indicó que este acelerado desarrollo continúa presente en la ciudad al registrarse también más de 1.2 millones de m2 en construcción al finalizar el 3T23. De la superficie total en desarrollo, un 76% se encuentra en proyectos BTS y pre-arrendamientos, mientras que existen 285,000 m2 construyéndose para el mercado especulativo.
La absorción bruta se registró en 350,000 m2 durante el 3T23. En contraste con trimestres anteriores, la mayor parte se concentró en el arrendamiento de propiedades existentes, que representó el 68% de la absorción total, dejando solamente un 16% a proyectos BTS y otro 16% a pre-arrendamientos de propiedades en construcción. Ciénega de Flores registró la mayor demanda (39%), mientras que Apodaca (35%) y Escobedo (19%) se posicionaron en segundo y tercer lugar.
La perspectiva hacia fin de año es positiva para MTY, dado el crecimiento que se espera en demanda debido a los proyectos de electromovilidad generados por los beneficios fiscales anunciados por el gobierno Estatal. En su más reciente reporte sobre las economías regionales, el Banco de México colocó a Monterrey como la segunda área metropolitana más propensa a la relocalización de empresas extranjeras en México, solo detrás de Saltillo, destaca la firma en el informe.
Inventario
Con un incremento anual del 13.5%, el inventario industrial en Monterrey cerró en 13.8 millones de m2. Más de 414,000 m2 de nuevos espacios fueron entregados distribuidos en 24 propiedades, 11 de las cuales son proyectos Build-To-Suit. Apodaca, Ciénega de Flores y Salinas Victoria lideran el crecimiento del inventario en la ciudad, concentrando el 67% de las nuevas entregas.
Disponibilidad
La tasa de vacancia cerró en 1.4% dando continuidad con una tendencia a la baja que inició desde 2021. Esta caída se vio impulsada por un incremento en el arrendamiento de espacios existentes, el cual creció al doble y representó el 68% de la absorción bruta. Escobedo y Santa Catarina registran las tasas de vacancia más elevadas de la ciudad tras la entrega de nuevos espacios especulativos.
Al finalizar el 3T, el principal impulsor de la demanda industrial en Monterrey sigue siendo el sector de la manufactura diversa, tomando el 38% de la superficie total arrendada, con más de 120,000 m2; la logística y transporte tuvo un importante crecimiento trimestral al pasar de un 18 a un 33%, dejando en tercer lugar al automotriz, con el 28% restante de la demanda.
En el sector logístico se registró la expansión de compañías mexicanas, lo que también posicionó a México como el principal país de origen de la absorción industrial al finalizar el 3T23, con un 38% de la demanda total.
Las inversiones originarias de China (23%) y Estados Unidos (19%) se colocan en el segundo y tercer sitio de los espacios arrendados. La transacción promedio se registra en 11,000 m2, sin mostrar cambios significativos a lo largo del año, finalizó CBRE.
