El Covid-19 trajo consigo un aceleramiento en los nuevos modelos logísticos e industriales en Real Estate. De acuerdo con la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO), los consumidores ahora compran más en línea (o vía e-commerce) debido a la facilidad de encontrar productos no disponibles en tiendas físicas (60%); recibir compras a domicilio (60%); ahorro de tiempo (57%); evitar aglomeraciones en tiendas físicas para evitar contagios (55%); y además, por la posibilidad de comparar precios y variedades (55%).
El crecimiento exponencial del e-commerce se tradujo en un fuerte impulso de la demanda de espacio industrial, que alcanzó 2.1 millones de m2, cifra 6% superior a la registrada en 2019.
Lo anterior detonó la demanda de espacios industriales para esta nueva etapa industrial. Prueba de lo anterior es que en la Ciudad de México y Área Metropolitana, durante 2020 la nueva oferta acumuló más de 215 mil m2 derivada de la creación de dos nuevos submercados: nororiente (Gustavo A. Madero y Ecatepec) y suroriente (Ixtapaluca y Chalco), surgidos con la finalidad de realizar operaciones logísticas y de e-commerce a través de modelos Built to Suit (BTS).
En contexto, el modelo de negocio Built to Suit (BTS) destaca como una de las soluciones más dinámicas en materia inmobiliaria para el rubro logístico por el que obtienen un negocio de renta estable y de largo plazo; mientras que los clientes que optan por esta modalidad reciben un centro de distribución especialmente pensado para su operación, que se ajusta a unas necesidades específicas de requerimientos, espacios y accesibilidad.
Al cierre del 4T de 2020 se registraron 379 mil metros cuadrados (m2) en construcción, la mayoría se alojaron en la zona de Tepotzotlán. La demanda Industrial fue impulsada principalmente por empresas e-commerce y logística, más de 100 mil m2 fueron comercializados con fines de expansión o hechos a la medida (BTS) para inquilinos de distribución y logística, destaca el análisis “Reporte Industrial Del Centro” de CBRE.
Estado de México, en alza
En Toluca, al cuatro trimestre de 2020 (4T20) se incorporaron al inventario 48,846 m2 para un acumulado de 63,410 m2 acumulados. La vacancia del 4T20 cerró en 106,857 m2 motivada por la nueva oferta que entró en situación vacante.
Otras zonas con mejor actividad industrial están en el Valle de Toluca como Santiago Tianguistenco y Atlacomulco. Toluca es uno de los corredores con mayor índice de construcción de naves clase A con proyectos BTS con cada vez mayores estándares de calidad.
Después de manufactura y logística, el sector farmacéutico es el que presenta mayor crecimiento en el submercado Toluca-Lerma. La mayor parte de la absorción se encuentra en la zona de Toluca 2000 y el aeropuerto.
Bajío levanta el vuelo
Durante el 2020 el Bajío registró un crecimiento de su inventario del 3% respecto de 2019, en los que Querétaro y Guanajuato concentran 70% del inventario.
La tasa de vacancia se mantuvo estable, inferior al 10%. El Inventario se ha mantenido en un promedio de crecimiento del 3% anual en 2020 aumentó a 340 mil m2. La nueva oferta se concentra en desarrollos BTS, el año cerró con el 55% de desarrollos de este tipo para un total de 370 mil m2. Los principales sectores fueron la manufactura con 30% seguido del Automotriz con 29% y logística con 16%.
La absorción neta del Bajío registró más de 300 mil m2, 21% mayor a la del 2019, y se espera la llegada y expansión de nuevas empresas del sector automotriz como efecto del T-MEC, así como la llegada de nuevos inquilinos del sector logístico como efecto del cambio en los hábitos de consumo.
La mayoría de los indicadores son positivos y las buenas perspectivas se mantienen para lo que resta del año derivadas de la reactivación de la actividad industrial y el crecimiento del sector logístico.
