De acuerdo con el Gran Reporte de Verticalización 2025 de la firma 4S Real Estate, la demanda total de vivienda en el país —nueva y usada, vertical y horizontal— creció 7% el año pasado, pero gran parte de esa demanda se canalizó hacia el mercado secundario, evidenciando un desajuste estructural en la oferta nueva.

Revela el informe que mientras las ventas de vivienda vertical nueva cayeron 1.6%, las operaciones de reventa aumentaron 19.6%, una señal clara de que los compradores siguen interesados en departamentos, pero no encuentran producto adecuado en el inventario nuevo.

Esta tendencia responde a una desconexión entre el precio de los desarrollos en construcción y el poder adquisitivo real de la demanda.

Ahora bien, “el verdadero problema no es la falta de demanda, sino la falta de producto alineado al poder adquisitivo real del comprador”, explicó Ignacio Torres Zorrilla, CEO de 4S Real Estate. “La mayoría de los desarrollos nuevos están enfocados en segmentos altos, mientras que los compradores buscan opciones entre 1.8 y 4 millones de pesos. Esa brecha la está resolviendo el mercado de reventa”.

Inventario en expansión, pero no en equilibrio

Y entre el año 2017 y el 2024, el inventario nacional de vivienda vertical creció 213 %, aunque de forma desbalanceada. Mientras la oferta en rangos superiores a 4 millones de pesos aumentó sostenidamente, la vivienda accesible —entre 0.5 y 2 millones— se redujo 18% solo en el último año. Esto limita la absorción formal y empuja a los compradores hacia el mercado secundario, donde encuentran mejores condiciones de precio, ubicación y entrega inmediata.

Con base en datos del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), el reporte destaca que en casi todos los estados —excepto Ciudad de México— más del 70% de la demanda activa se concentra en precios por debajo de los 4 millones de pesos, justo donde escasea la oferta nueva.

Vivienda vertical: Crecimiento acelerado en CDMX, Guadalajara y Monterrey

Cambios generacionales y nuevas formas de vida

Más allá del desajuste de precios, el reporte subraya una transformación estructural impulsada por nuevas generaciones. La Generación Z, próxima a convertirse en protagonista del mercado inmobiliario, prioriza cercanía con el transporte, conectividad urbana, espacios flexibles y amenidades compartidas. Además, los hogares unipersonales, monoparentales o con un solo hijo están en aumento, lo que demanda viviendas verticales bien ubicadas, prácticas y accesibles.

El análisis territorial muestra una dinámica mixta. Monterrey, Tijuana y Querétaro experimentaron caídas en la venta de vivienda nueva vertical por falta de producto asequible. En contraste, ciudades como Ciudad de México, Guadalajara, Veracruz y Mérida mantuvieron niveles sólidos de absorción, al contar con mejor alineación entre oferta y poder de compra.

Ciudades turísticas como Mérida, Mazatlán, Puerto Vallarta y Tulum muestran un crecimiento importante en demanda vertical, evidenciando que este modelo habitacional también se afianza fuera de las grandes metrópolis, impulsado por nuevos estilos de vida en entornos de sol y playa.

¿Qué sigue para la verticalización?

El reto principal es reconectar con la demanda real. Para ello, los desarrolladores deberán ajustar su producto en tres frentes clave: Precio de entrada, ubicación y diseño funcional. Proyectos con unidades entre 1.8 y 4 millones de pesos, cercanos a servicios y transporte, y con características que respondan a los hábitos contemporáneos, son los que tendrán mayor probabilidad de éxito.

“La reventa no es una amenaza, sino una señal de lo que el mercado realmente quiere. Quienes logren alinear su producto con esa realidad, y no solo con la expectativa de retorno financiero, estarán mejor posicionados para liderar la nueva etapa de la verticalización en México”, concluyó Ignacio Torres.