El sector inmobiliario industrial de México avanza hacia el final de 2025 con un comportamiento mixto: mientras el inventario y la construcción continúan creciendo, la demanda muestra señales de desaceleración y la disponibilidad de espacios comienza a ampliarse en varios mercados clave. Así lo revela el reporte de Solili correspondiente a noviembre.

Inventario en expansión: Monterrey y Guadalajara a la cabeza

Al cierre de noviembre, el inventario industrial nacional alcanzó 111 millones de metros cuadrados, un crecimiento anual de 7 por ciento.

Las ciudades que más aportaron a este aumento fueron:

• Monterrey, con un avance del 13%.
• Guadalajara, que sumó un 10% adicional.

Refleja el dinamismo de estos mercados su papel como polos estratégicos para la manufactura, logística y nearshoring.

Arrendamiento estable en el bimestre, pero menor en el acumulado anual

Entre octubre y noviembre, la actividad de arrendamiento totalizó 390 mil m², cifra superior en 30 mil m² al mismo periodo de 2024.

Los mercados más activos fueron:

• Ciudad de México: 27% del total nacional
• Monterrey: 22%
• Querétaro: 12%

Sin embargo, al observar el periodo enero–noviembre, la demanda acumulada alcanzó 4.6 millones de m², lo que representa una caída del 22% anual. Este descenso confirma que muchas empresas están ajustando tiempos y estrategias antes de comprometer nuevas expansiones.

Desocupación al alza: Guadalajara y Tijuana impulsan salidas

La liberación de espacios industriales durante el bimestre sumó 117 mil m², un aumento del 18% frente al año pasado.

Mercado inmobiliario industrial con inventario récord y vacancia en aumento

Los mercados que registraron más salidas fueron:

• Guadalajara: 29% de la desocupación total
• Tijuana: 23%

Este comportamiento está relacionado con ajustes operativos, reconfiguración de portafolios y relocalizaciones internas de empresas.

Construcción activa, pero menor a 2024

La construcción industrial se ubicó en 4.3 millones de m², lo que equivale a una caída del 25% en comparación con noviembre de 2024.

A pesar de ello, dos mercados siguen liderando el desarrollo de nuevos espacios:

• Monterrey: 28% del total nacional
• Ciudad de México: 21%

Los inicios de obra muestran otro matiz: en octubre y noviembre iniciaron alrededor de 970 mil m², un crecimiento del 38% anual, lo que indica que los desarrolladores se preparan para un posible repunte en 2026.

Nueva oferta y vacancia: señales de reajuste

En noviembre se integraron 637 mil m² al inventario nacional.

La mayor parte de esta oferta provino de:

• Monterrey: 33%
• Guadalajara: 23%

Con más entregas y una demanda más cautelosa, la vacancia nacional alcanzó los 5.1 millones de m², equivalente a una tasa de 4.6 por ciento.

Los niveles más altos se observaron en:

• Tijuana: 8.2%
• Mexicali: 6.3%
• Reynosa: 5.9%

Rentas industriales continúan al alza

A pesar del ajuste entre oferta y demanda, el precio promedio de renta siguió aumentando. En noviembre se ubicó en 7.33 dólares por m² al mes, un incremento del 5% anual.

Un cierre de año cauteloso

La combinación de mayor inventario, más entregas, demanda moderada y un incremento en la desocupación dibuja un cierre de 2025 más retador para el mercado industrial mexicano.

Si bien el país mantiene ventajas competitivas para manufactura y logística, los desarrolladores deberán buscar un mejor equilibrio entre nuevos proyectos y absorción para evitar una acumulación acelerada de espacios disponibles en 2026.