Desde 2024, estos vehículos han impulsado una estrategia de rotación de activos para redirigir capital hacia el sector industrial, donde la demanda supera de forma sostenida a la oferta, particularmente en corredores del norte y el Bajío. Este entorno ha favorecido incrementos en rentas y plusvalía, además de elevar las barreras de entrada para nuevos participantes.
Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx considera que “el mercado industrial en México ya entró en una fase de consolidación: las FIBRAs están compitiendo por controlar el inventario existente en los corredores más demandados”.
En este contexto, las Fibras han adoptado esquemas de arrendamiento tipo Triple Neto (NNN), con contratos de largo plazo y denominados en dólares, lo que les permite asegurar flujos estables y mitigar riesgos inflacionarios y cambiarios.
La presión sobre la disponibilidad es evidente. En la Zona Metropolitana de Monterrey, la vacancia ronda el 7.5%, mientras que en la Ciudad de México se ubica cerca del 4%, con niveles aún más ajustados en corredores clave como Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán. Esta escasez ha impulsado rentas superiores a los 11 dólares por metro cuadrado en el centro del país.
La tendencia apunta a un mercado cada vez más institucionalizado y competitivo, donde el acceso a espacios industriales de calidad estará dominado por jugadores con escala, en un entorno marcado por la alta demanda y la limitada oferta.
