El despojo inmobiliario ha cobrado una creciente relevancia en la agenda pública y mediática en México, ante la aparición de casos que muestran mecanismos cada vez más diversos para apropiarse ilegalmente de una propiedad.
Ahora bien, el problema ya no se limita a la invasión física de casas o terrenos: investigaciones y denuncias han documentado el uso de escrituras y poderes falsos, suplantación de identidad, juicios simulados y otras operaciones que buscan dar apariencia legal a la transferencia de los inmuebles. La magnitud del fenómeno ha llevado incluso a las autoridades a crear estrategias especializadas para combatirlo y fortalecer la protección jurídica del patrimonio.
Lesly Fernanda Valencia, socia fundadora de Valencia & Asociados Abogados Penalistas, entrevistada por Real Estate Market, identifica entre los esquemas más frecuentes la suplantación de identidad del propietario.
El mecanismo puede consistir en falsificar documentos de identificación e incluso utilizar a otra persona para hacerse pasar por el legítimo propietario ante una notaría y realizar una compraventa, donación u otorgar un poder. Posteriormente, el inmueble puede ser transferido a un tercero e inscrito en el Registro Público antes de que el propietario descubra la operación.
Otra modalidad se presenta mediante poderes notariales. En estos casos, una persona —particularmente alguien de edad avanzada o en situación de vulnerabilidad— puede ser inducida mediante engaño a firmar un poder cuyo alcance real desconoce.
Un documento que aparentemente serviría para realizar determinados trámites puede contener facultades para vender, hipotecar o gravar la propiedad.
Después de ocuparlos, pueden intentar generar elementos que acrediten una supuesta posesión e iniciar procedimientos para buscar el reconocimiento jurídico del control sobre el inmueble.
Los procesos hereditarios representan otro punto de vulnerabilidad. Valencia advierte sobre el fraude sucesorio, mediante el cual puede aprovecharse el fallecimiento de un propietario para presentar testamentos falsos o alterados, fabricar documentación destinada a acreditar parentescos inexistentes u ocultar la existencia de herederos legítimos.
A ello se agregan las dobles ventas y otras operaciones irregulares. Un mismo inmueble puede venderse a distintos compradores antes de completar su inscripción registral, comercializarse sin tener la propiedad completa del bien o venderse ocultando gravámenes, hipotecas o litigios.
Los riesgos también pueden aparecer mediante determinados esquemas de financiamiento. La especialista señala casos relacionados con préstamos cuyas condiciones pueden derivar en la pérdida del inmueble, falsificación de incumplimientos o presiones para transferir una propiedad.
Finalmente, existen fraudes relacionados con desarrollos inmobiliarios en los que se comercializan lotes o viviendas inexistentes, sin las autorizaciones correspondientes o incluso sobre terrenos pertenecientes a terceros.
Conocer cómo funcionan estos esquemas constituyen, por ello, una primera línea de defensa para proteger el patrimonio inmobiliario. En una siguiente entrega expondremos algunas de las acciones y recomendaciones para mantener seguro nuestro patrimonio.
