Las FIBRAs mexicanas buscan nuevas formas de generar valor para sus inversionistas mediante modelos especializados, desarrollo de activos, operación directa, rotación de propiedades y procesos de consolidación.

Durante el panel “Las FIBRAs como Instrumento de Valor Agregado”, realizado en el marco del Fibra Day de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA), directivos del sector analizaron las oportunidades y desafíos que enfrenta la industria para mejorar sus rendimientos y fortalecer su presencia en el mercado bursátil.

Francisco Chávez, analista en jefe del sector de bienes raíces y FIBRAs en BBVA México, moderó la conversación en la que participaron Rodolfo Balmaceda, director general de FIBRA Upsite; Rodrigo González, director general de FIBRA Plus, y Diego Ysita, director general de FIBRA Storage.

Jorge Avalos Carpinteyro, presidente de AMEFIBRA y CEO de Fibra MTY, destacó que el reto del sector es profundizar el mercado para que las FIBRAs reflejen mejor el valor de sus activos.

“La labor de la AMEFIBRA va más allá de sumar más vehículos al mercado; nuestro objetivo prioritario es fomentar una mayor profundidad, liquidez y transparencia para que todas las FIBRAs, sin importar su tamaño o especialización, puedan reflejar su verdadero valor fundamental y ser el motor de inversión que el desarrollo de México requiere”, destacó.

Especialización para capturar valor

Diego Ysita explicó que FIBRA Storage ha encontrado una fuente de valor en la institucionalización del segmento de self storage, mediante una plataforma propia de desarrollo y operación.

El fideicomiso cuenta con más de 20,000 clientes y una superficie rentable superior a 250,000 metros cuadrados. Esta estrategia, señaló, ha permitido sostener incrementos de rentas superiores a 6% anual durante una década.

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Por su parte, Rodolfo Balmaceda destacó el modelo de FIBRA Upsite, enfocado en el desarrollo industrial desde cero. Aunque este esquema implica asumir mayores riesgos en las primeras etapas, permite capturar retornos superiores y construir portafolios con contratos dolarizados de largo plazo.

Rotación y consolidación, nuevas alternativas

Rodrigo González señaló que las FIBRAs deben adaptar sus estrategias a los ciclos económicos. FIBRA Plus, con más de 1,000 millones de dólares en activos distribuidos en 80 propiedades, combina desarrollo, administración interna y rotación de activos.

También el directivo destacó las operaciones de adquisición pública y la estrategia para diferenciar sus portafolios industriales y urbanos, con el objetivo de facilitar que el mercado identifique el valor de cada vehículo.

Uno de los principales retos continúa siendo la liquidez bursátil, ya que la actividad se concentra en menos de la mitad de las FIBRAs listadas. Esto puede mantener las valuaciones por debajo del valor en libros y dificultar nuevas emisiones de capital.

Ante este escenario, Balmaceda planteó que la banca de desarrollo puede funcionar como puente de financiamiento para FIBRAs medianas, mientras que una mayor participación institucional ayudaría a ampliar el acceso a capital.

Los especialistas coincidieron en que las fusiones y la consolidación pueden contribuir a reducir brechas de valuación, mejorar la intermediación y fortalecer a las FIBRAs como vehículos de inversión de largo plazo para el mercado inmobiliario mexicano.