El balance de los últimos cuatro años (2020-2023) resulta positivo, siendo un mercado con crecimiento sostenido en el monto financiado, alcanzando cifras históricas, aunque no en cuanto al número de créditos otorgados.
Probablemente, en la banca no hay un producto con mayor competencia entre las instituciones como el crédito hipotecario, además de ser muy dinámico, transformador y que a través de nuevos productos busca satisfacer las necesidades de hogar de millones de mexicanos sin acceso a una solución de vivienda.
Pareciera que el sistema bancario está muy enfocado en atender las solicitudes de un mercado más joven, pero la realidad es que busca la forma de cumplir con los diferentes requerimientos o necesidades sociales existentes en todo el país.
Entre 2022 y la primera mitad de 2023, se contuvo el repunte de las tasas de interés (costo hipotecario) por la salud de su portafolio, que mantiene un índice de cartera vencida bajo, además de la competencia ya señalada entre los bancos. El despunte del costo hipotecario realmente fue moderado respecto a lo que observamos en mercados desarrollados; sin embargo, contribuyó para impactar la demanda, porque el mayor pago mensual que implicó, desperfiló a muchos potenciales nuevos clientes, causante en parte de la razón del por qué vemos menor número de créditos colocados, junto con los mayores precios de la vivienda.
Pero a diferencia de lo acontecido en economías desarrolladas, donde se llegó a duplicar el costo del crédito hipotecario, en México predomina el producto a tasa fija y con pagos conocidos, por lo que no afectó a quienes tienen contratado un crédito desde tiempo atrás, en tanto, los nuevos financiamientos mostraron un costo promedio mayor en un punto porcentual respecto al año pasado.
Enrique Margain, Director Ejecutivo de Préstamos a Particulares de HSBC y Coordinador del Comité Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), realizó una reflexión al respecto: “Muchos países han sufrido con el tema del incremento de las tasas de interés. Generalmente, las hipotecas [en países desarrollados], aunque tienen un plazo contractual largo, el crédito se da al arranque con una tasa fija por dos a cinco años, y cuando llegan a ese vencimiento tienen que renegociar a una tasa variable o una tasa fija, pero que en una época cuando las tasas son altas, a lo que se enfrentan es que la mensualidad va a crecer; eso es lo que muchas personas están padeciendo en diversas economías desarrolladas, pero en México no, por la forma en como está compuesto el mercado hipotecario a tasa fija”.
Tendencias de mercado
Algunas de las características que observamos en el financiamiento a la vivienda individual por parte de la banca, es que cada vez se otorga un crédito promedio más elevado, que de acuerdo con cifras del Comité Hipotecario de la ABM, es de 2.1 millones de pesos (junio 2023), a diferencia de un año previo cuando se ubicó en 1.8 millones de pesos.
La media de edad de los demandantes de crédito ha descendido de forma considerable, muy vinculada a la estructura poblacional del país, con una presencia mayoritaria de jóvenes. Los expertos coinciden en que la edad promedio de las personas que acceden a un crédito hipotecario ronda actualmente en los 35 años, a diferencia de una década atrás o un poco más, cuando se ubicaba en los 45 años.
Antonio Artigues, Director Ejecutivo Banca Particulares de Santander opinó que “es incuestionable que la cultura financiera en México ha evolucionado y obviamente la juventud forma gran parte de ese empuje; y el otro punto es el esfuerzo que hacemos todas las instituciones financieras de acompañar al cliente”.
Otra característica que no debería sorprender, por la estructura de nuestra población, es la participación activa de las mujeres, de quienes incluso, se afirma son mejores pagadoras que los hombres. Los entrevistados coincidieron en que, en los años recientes, las mujeres llegan a participar hasta en la mitad de los créditos hipotecarios de la banca.
Otra de las tendencias observadas es la llegada de nuevos productos hipotecarios para atender diferentes nichos de mercado, como el producto para satisfacer a la gente que participa en una economía mixta, cuyo ingreso no depende necesariamente de una nómina; también ya llegó la hipoteca con características sustentables que seguramente se generalizará muy pronto, y ya está tocando la puerta el crédito para extranjeros.
Concentración
Hay dos indicadores que hablan mucho de la concentración que se observa en el financiamiento para adquirir vivienda; una de ellas es en las entidades donde se concentra la demanda y otra entre los bancos colocadores.
A nivel más general, la originación de crédito hipotecario de la banca sigue muy concentrado, mayoritariamente, entre cinco entidades: Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León, Estado de México y Querétaro, donde se coloca el 52% de los préstamos.
Si le sumamos las cinco entidades siguientes –Quintana Roo, Sinaloa, Guanajuato, Chihuahua y Baja California–, la participación de estas diez entidades se incrementa al 72 por ciento.
Por lo que respecta al otorgamiento de créditos hipotecarios de los bancos, también se distingue una elevada concentración, porque entre las seis grandes instituciones del país acaparan casi el 94% del portafolio hipotecario.
En cuanto al destino del crédito, el Comité Hipotecario de la ABM indica que de enero a junio de este año, el 84.3% de los nuevos créditos colocados por la banca fueron para adquisición de vivienda, mientras que un 6.2% tuvo como destino la construcción, otro 4.7% para crédito de liquidez, y el 4% restante para pago de pasivos.
Paulina Prieto, Vicepresidenta de Crédito Hipotecario y Automotriz de Scotiabank, afirmó que “más del 80% de la originación de los créditos que otorga la banca sigue siendo para adquisición de vivienda, pero para la gente que ya generó un patrimonio hay créditos de liquidez, también créditos para la construcción (para ese cliente que quiere elegir cómo construir su casa o si quiere adquirir un terreno); finalmente, hay el producto de pago de pasivos para mejorar las condiciones financieras de los créditos”.
Por todo lo expuesto, Roberto Gándara, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario de Banorte, consideró que “existe una madurez en el mercado que está llegando a entender cada vez mejor a los clientes, aunque todavía nos falta mucho por hacer".
Texto:Ricardo Vázquez
Foto: Real Estate Market & Lifestyle