El fantasma de mayores tasas de interés sigue presente, pero aún no impacta el costo del crédito hipotecario.
El saldo de cartera de crédito hipotecario de la banca creció a una tasa anual de 9.8% en febrero de 2016, un ritmo elevado considerando el desempeño de la economía mexicana. Sin embargo, desde el año pasado el fantasma del incremento en las tasas de interés ronda el mercado con el espectro de inhibir el crédito.
Si bien en enero creció 10.1% el saldo de la cartera y se corrigió ligeramente su expansión en febrero, son buenos resultados considerando que un año previo, en febrero de 2015, se creció a un ritmo del 6.5 por ciento. Asimismo, también es un buen reporte previendo que la economía crezca entre 2 y 2.5% durante el año en curso.
El balance de 2015 dejó un crecimiento superior al 20% en materia de crédito hipotecario bancario, durante este año se colocaron 121,000 millones de pesos en créditos hipotecarios.
En 2015, los créditos hipotecarios crecieron 16 por ciento.
Sin embargo, luego de más de un año de estar a la expectativa de un repunte en las tasas de interés de referencia, en diciembre de 2015 y el pasado 17 de febrero, el Banco de México (Banxico) anunció ajustes a la alza en sus tasas de interés.
Primero fue un repunte de 25 puntos base y posteriormente medio punto porcentual (50 puntos base), con ello su tasa de interés de referencia se situó en 3.75%, esto como parte de las medidas que adoptaron en conjunto con la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) para apuntalar la estabilidad económica del país.
Es irremediable pensar que si se incrementan, tanto en Estados Unidos como en México las tasas de referencia de los bancos centrales, se tenga que ajustar el costo del crédito en el país, sobre todo porque el ajuste ha sido de 75 puntos base o lo que es igual, tres cuartos de punto porcentual.
Hay muchas preguntas en el aire, pero las más importante son: ¿continuará el repunte en las tasas de interés de referencia o ya tocaron techo?; ¿repercutirán o no en el costo del crédito hipotecario de la banca?
Para hablar sobre esta situación, en particular sobre cómo podría afectar las tasas de interés en materia hipotecaria bancaria y hacer un balance de lo que ocurrió en 2015 y las perspectivas para 2016, Real Estate Market & Lifestyle entrevistó a Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Scotiabank y también coordinador del Comité de Crédito de la Asociación de Bancos de México (ABM).
Enrique Margain Director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Scotiabank
El directivo destacó que 2015 tuvo un balance muy positivo, ya que el número de créditos hipotecarios colocados pasó de 95,000 a 110,000, lo que representó un incremento de 16%; en términos del monto, este fue de 121,000 millones de pesos (mdp), en contraste con los 98,000 mdp del año previo, es decir, un crecimiento de 21%, mientras que el índice de morosidad fue de 3.36% en diciembre de 2015 contra 3.87% de diciembre de 2014.
Asimismo, prevaleció una fuerte competencia entre las instituciones financieras y un buen comportamiento de los portafolios, que cerraron el año en 623,000 mdp, es decir el 33% del portafolio hipotecario total, cuya tasa anual compuesta creció 14 por ciento.
Explicó que esto es algo que llama la atención porque ha habido un crecimiento bastante importante en los 10 últimos años en el portafolio de crédito hipotecario bancario (saldo de la cartera), mientras que el índice de morosidad ha permanecido en sus niveles mínimos, además de ser un mercado caracterizado por una amplia rivalidad competitiva, lo que quiere decir que los bancos no han perdido el enfoque en tener una originación basada en criterios prudenciales.
Tasas fijas en créditos de largo plazo como el hipotecario dan certidumbre financiera a quienes los contratan.
Movilidad bancaria, el reto para las instituciones
Un hecho significativo a lo largo de 2015 fue el incremento en el traspaso de hipotecas entre los bancos que fue de 39%, es decir, se dieron 16,300 casos de movilidad bancaria por un monto de 11,400 mdp.
“El año pasado se firmó un convenio interbancario para facilitar el traspaso de las hipotecas, facilitarle el proceso a los clientes; también el Infonavit se adhirió a este proceso, incorporamos lo que es la portabilidad del apoyo Infonavit. Cuando tenías el apoyo Infonavit y querías migrar tu crédito lo tenías que perder, implicaba más costos y gastos para el cliente el tenerse que adherir al nuevo banco, con este convenio de portabilidad prácticamente se hace en automático”, apuntó Enrique Margain.
Derivado de esto, los bancos aprovecharon para otorgar créditos de remodelación, ampliación y mejora de la vivienda, adherido al pago de pasivos o créditos de liquidez. Esto lo que permite es aprovechar el equity, que es básicamente el valor de la casa menos el monto de la deuda, esto ha sido positivo para el sector.
La antigüedad promedio de la vivienda en México es de 20 años.
Otro punto a destacar de 2015 fue la tendencia de mantener las tasas a la baja, a pesar de la gran volatilidad económica presente en los mercados cambiarios e incluso después de que la Reserva Federal estadounidense (FED) anunciara un incremento en las tasas de interés luego de años de haberlas mantenido en mínimos históricos. Esto podría explicarse principalmente por la fuerte competencia que hay entre los bancos, y por supuesto, está relacionado con el tema de la movilidad, pues esto obliga a los bancos a mantener las condiciones adecuadas para los clientes.
Con esto en mente se están ofreciendo productos nuevos, tal es el caso de Scotiabank que en febrero de 2015, lanzó su Hipoteca 7x5, con lo cual incorpora al mercado hipotecario mexicano la renovación periódica de la tasa de interés. Es decir, la tasa de interés se encuentra entre el 7.3 y el 7.85% y además permite que las personas construyan en el tiempo su tasa de interés decidiendo libremente entre una tasa de interés fija o variable.
2016, un año de crecimiento
En cuanto a las perspectivas para este 2016, Enrique Margain señaló que la previsión de crecimiento para el sector hipotecario bancario esta alrededor del 10% en términos del número de hipotecas y más o menos entre un 10 y un 12% en términos de monto. Esto implica que las condiciones de las hipotecas sigan siendo muy atractivas, o sea, que se mantengan con las mismas tasas de interés, y sobre todo que los enganches que se le piden hoy en día a las personas que contratan un crédito hipotecario se mantengan entre el 5 y 10 por ciento.
Estos números positivos se encuentran impulsados principalmente por los temas del crecimiento del bono demográfico, la formación de familias nuevas todos los años, el rezago habitacional y la necesidad de reemplazar las existencias habitacionales. La antigüedad de la vivienda en México es de 20 años en promedio, eso implica la necesidad de estar mejorando el estado de conservación y mantenimiento de las existencias inmobiliarias, por lo que siguen habiendo familias o personas que requieren una vivienda. Todo indica que el escenario que se había presentado hasta ahora en donde ha habido una evolución importante en los créditos hipotecarios, seguirá creciendo.
Nuevas alzas de interés de referencia tendrán un efecto diferido en el tiempo, en las hipotecas, gracias a la competencia.
Ahora bien, por el lado de las tasas de interés, se espera que en el corto y mediano plazo se haga una corrección en el costo de los créditos por parte de la banca en general; sin embargo, lo que se ha observado hasta el momento es que a pesar del incremento hecho por el Banxico y la FED, las tasas de largo plazo (10, 15 o 20 años) no repuntaron, por el contrario, se corrigieron a la baja.
En caso de que haya un nuevo aumento en las tasas de referencia, provocaría sobre todo, que se incremente el costo del dinero, aunque el ajuste sería menor que lo que se incrementa las tasas de interés de referencia.
“Lo que se espera es que este tema del incremento de las tasas se difiera en el tiempo por la fuerte competencia y también por indicadores como los costos operativos, la prima por riesgo y los costos de fondeos de largo plazo”, explicó el directivo. Por ejemplo, si las tasas de interés y las hipotecas se incrementaran en 50 puntos base, traería como consecuencia un aumento en el pago, de más o menos 3.6%, y a su vez también habría una disminución en la línea de crédito por más o menos el mismo importe, 3.5% aproximadamente.
En cifras, esto es un aumento marginal, ya que si se considera una hipoteca de un millón de pesos, el cambio en la mensualidad sería cercana a 300 pesos, es decir, es un cambio pequeño en el esquema, o si se está hablando de pagos fijos, sería de 320 pesos mensuales de diferencia, esto no es un cambio significativo que pueda sacar de balance el presupuesto de una familia que desea adquirir una vivienda, simplemente son pequeños ajustes que se dan y no tendrían por qué tener un impacto en el mercado.
Por último, señaló que las tres tendencias para este año serán: primero, que permanece una muy fuerte competencia entre los bancos; segundo, un proceso de movilidad creciente en las hipotecas, además de que existirá una mayor vinculación entre los organismos de vivienda –Fovissste e Infonavit– con la banca y los productos cofinanciados que han venido creciendo y tercero, se prevé que en el futuro surjan nuevos esquemas de coparticipación entre la banca y los organismos de vivienda.
Texto:Ricardo Vázquez / Alicia Gutiérrez
Foto: GIG, F. AXEL CARRANZA, Archidaily, GRUPO CAISA, ARHOME., ZAHA HADID ARCHITECS
