Históricamente, los bienes raíces tienden a aumentar de valor con el tiempo. Aunque el mercado puede experimentar fluctuaciones a corto plazo, la tendencia a largo plazo suele ser positiva, lo que permite a los inversionistas obtener ganancias significativas al vender la propiedad tras algunos años.
Además, los bienes raíces suelen ser una excelente protección contra la inflación. A medida que los precios suben, el valor de la propiedad y los ingresos por alquiler tienden a incrementarse, manteniendo o incluso superando la inflación.
Esto fue especialmente evidente durante el ciclo sexenal 2018-2024; bajo la administración federal pasada, los precios de la vivienda en México, en promedio a nivel nacional, superaron ampliamente la inflación general del mismo periodo.
Al cierre de esta edición, contamos con datos de los costos de vivienda a junio de 2024. Según nuestras estimaciones basadas en el Índice SHF de Precios de la Vivienda, entre diciembre de 2018 y junio de 2024, el valor aumentó aproximadamente un 56%. En comparación, la inflación general en el mismo periodo acumuló un incremento del 30.65%, lo que significa que los precios promedio de la vivienda a nivel nacional resultaron 82.7% superiores.
Presión en costos de construcción
Durante los últimos seis años se han conjugado una serie de factores que están repercutiendo directamente en los precios finales de las casas o departamentos. El primero de ellos ha sido el fuerte repunte en los costos de los insumos para las obras residenciales.
De acuerdo con los precios productor publicados por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), los precios de los insumos de la construcción residencial acumularon un incremento de 42.64% entre diciembre de 2018 y junio de 2024.
El anterior no es el único factor que repercute en los precios finales de la vivienda, pero el despunte en los costos de las materias primas para la edificación de vivienda ha repercutido en forma importante para ver la fuerte presión alcista en el costo final de los inmuebles residenciales nuevos en los últimos seis años.
Si bien las cifras del INEGI indican que en 2019 los precios de los productos de la construcción de la vivienda residencial se mantuvieron muy estables, con una variación de apenas 0.67%, a partir de 2020 iniciaron una fuerte escalada en su valor, derivado de factores propiciados por la pandemia, y repuntaron 6.34%, para acelerarse a 12.72% de incremento en 2021 y 10.13% en 2022.
Posteriormente, en 2023, ya moderaron su ritmo de crecimiento a 3.94% anual y durante el primer semestre de 2024 acumularon un avance de 3.26% adicional.
Aunque en 2023 y lo que va de 2024 se moderaron los incrementos en los insumos para la construcción, no han descendido y el acumulado representa un importante aumento sexenal.
Aumento de la urbanización en ciudades.
Factores adicionales
Los siguientes factores combinados han contribuido al incremento sostenido en los precios de la vivienda en México.
Demanda creciente y urbanización: El crecimiento poblacional y el aumento de la urbanización en ciudades clave han impulsado una mayor solicitud de vivienda. Esto ha llevado a una presión al alza en los precios, especialmente en las zonas metropolitanas.
Desequilibrio entre oferta y demanda: La demanda de vivienda está garantizada por más de dos décadas debido a la estructura de la población, pero la oferta de vivienda nueva se ha contraído, sobre todo en los segmentos económico y de interés social por la falta de subsidios, propiciando instabilidad.
Escasez de suelo urbano: La disponibilidad limitada de suelo urbano bien ubicado ha sido un factor crucial. En muchas ciudades, la oferta de terrenos adecuados para desarrollos residenciales es baja, lo que incrementa el costo del suelo y, por ende, el precio final de las viviendas.
Acceso al crédito y financiación: El acceso relativamente fácil a créditos hipotecarios y la creciente disponibilidad de financiamiento ha permitido a más personas comprar viviendas, aumentando la demanda y, consecuentemente, los precios.
Especulación e inversión extranjera: En algunas zonas o destinos de playa, la especulación inmobiliaria y la inversión extranjera han impulsado los precios hacia arriba. Los inversionistas ven en México una oportunidad de retorno de inversión, lo que ha generado una competencia adicional en el mercado de la vivienda. Es claro que los mayores incrementos en los precios de vivienda a nivel nacional se ubican en las entidades que dependen del turismo, como lo son Quintana Roo y Baja California.
Burocracia y normativas: Las regulaciones y los trámites burocráticos para la obtención de permisos de construcción se han vuelto más complejos y onerosos, lo cual ha ralentizado la oferta de nueva vivienda y aumentado los costos asociados al desarrollo.
Infraestructura y desarrollo: Proyectos de infraestructura y mejoras en el transporte han revalorizado ciertas áreas, incrementando los precios de las viviendas en zonas antes menos demandadas.
Dichas situaciones han creado un entorno desafiante para nuevos compradores y un mercado dinámico para los inversionistas.
Texto: Ricardo Vázquez
Foto: Real Estate Market & Lifestyle / NEXUSPLEXUS
