El mercado industrial de la Ciudad de México y su zona metropolitana atraviesa uno de sus momentos más dinámicos en años. Al cierre del tercer trimestre de 2025, la región alcanzó un récord histórico de 1.4 millones de metros cuadrados comercializados, el volumen más alto en cinco años, de acuerdo con el más reciente MarketView Industrial de CBRE México.

Este desempeño fue impulsado principalmente por prearrendamientos (40%) y renovaciones (39%), lo que refleja una demanda sólida por parte de empresas logísticas y de manufactura ligera que buscan espacios estratégicos para distribución urbana.

Para Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial y Logística de CBRE México, el mercado industrial de la CDMX ha alcanzado su mayor nivel de actividad en cinco años, con una absorción bruta acumulada que crece 7% frente a 2024. Agregó que la expansión de los corredores logísticos y la preferencia por ubicaciones cercanas al consumidor están detrás de este impulso.

Oferta en expansión y nueva construcción

Durante el trimestre, la nueva oferta sumó 106,000 m², elevando el inventario clase A a 12.09 millones de metros cuadrados, un crecimiento anual del 10.1 por ciento.

Además, 427,000 m² iniciaron construcción, lo que elevó el pipeline total a 766,000 m², un incremento del 77% respecto al trimestre previo. Más de la mitad de estos nuevos proyectos —principalmente naves tipo Big Box— ya cuentan con contratos de prearrendamiento.

Los corredores con mayor dinamismo fueron Zumpango-AIFA (60%), Tultitlán (28%) y Huehuetoca-Tepeji (6%), donde se concentran los proyectos más ambiciosos de expansión logística.

Mercado industrial de CDMX se consolida con vacancia mínima y precios récord

Vacancia aún baja, pero con ligero aumento

A su vez, la tasa de vacancia cerró el trimestre en 2.0%, un aumento marginal de 0.52 puntos porcentuales respecto al periodo anterior, equivalente a 245,000 m² disponibles.

El corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) concentró el 55% del espacio vacante, seguido por Zumpango-AIFA (19%) y Tlalnepantla (10%), lo que confirma su papel como eje central de la actividad industrial en el Valle de México.

Precios y perfil de demanda

El precio promedio de salida en el pipeline de construcción fue de 10.13 dólares por m² al mes, con un rango entre 8 y 13.5 dólares.

Fue el sector logístico el que dominó la absorción con el 98% del total de metros comercializados, mientras que las empresas mexicanas y estadunidenses lideraron la demanda con el 39% y 37% de participación, respectivamente.

Inversión extranjera en ascenso

CBRE destacó que la Ciudad de México captó el 56% de la inversión extranjera directa del país durante el primer semestre de 2025, un crecimiento del 36% frente al año anterior. Estados Unidos y España se mantienen como los principales socios, consolidando a la capital como epicentro de la atracción de capital industrial en México.

Con una combinación de alta demanda, proyectos sustentables y ubicación estratégica, el mercado industrial de la CDMX se sitúa como el más competitivo del país y un referente en Latinoamérica.