El mercado inmobiliario en México registrará en 2026 un entorno de ajustes y contrastes en los segmentos industrial, oficinas y vivienda, de acuerdo con los especialistas participantes en un panel organizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Por una parte, el inventario industrial nacional asciende a aproximadamente 104 millones de metros cuadrados. En comparación anual (cuarto trimestre 2025 contra cuarto trimestre 2024), la tasa de disponibilidad aumentó cerca de un punto porcentual. También se observa una disminución en el precio por metro cuadrado respecto a los crecimientos registrados entre 2022 y 2023.
Un factor relevante es la disponibilidad de energía eléctrica. En mercados como Guadalajara y Ciudad Juárez existen naves terminadas que no han podido conectarse a la red, por lo que su condición de “disponibles” depende de contar o no con suministro eléctrico.
Mientras, en la frontera norte, alrededor de 95% de las rentas industriales se pactan en dólares; en la Ciudad de México existe mayor flexibilidad, aunque también predomina la dolarización debido al fondeo de los desarrollos.
Particularmente, en el caso de la Ciudad de México, el mercado industrial mantiene incrementos en renta, incluso por arriba de 14 dólares por metro cuadrado en algunos corredores logísticos.
Oficinas: recuperación en absorción y menor construcción
El inventario corporativo nacional se concentra principalmente en la Ciudad de México (76%), seguida de Monterrey y Guadalajara. La tasa de disponibilidad nacional ronda 15.2%, por debajo de los niveles máximos observados tras la pandemia, cuando superó 20 por ciento.
También en la Ciudad de México, los corredores presentan desempeños diferenciados. Santa Fe y el corredor Norte mantienen niveles elevados de vacancia, mientras que Reforma, Lomas y Polanco muestran indicadores más saludables, con tasas cercanas a 13 por ciento. La reciente conexión ferroviaria hacia Observatorio fue señalada como un elemento que podría mejorar la accesibilidad a Santa Fe.
Y tras la pandemia, aumentó la demanda por espacios acondicionados (“plug and play”), debido a que muchos inquilinos dejaron oficinas equipadas en corredores centrales. Algunos desarrolladores comenzaron a invertir en acondicionamiento para competir con ese inventario secundario.
En Monterrey, la disponibilidad se mantiene en niveles considerados saludables, aunque se advirtió sobre el riesgo de sobreoferta si nuevos desarrollos no se acompañan de demanda. Guadalajara presenta un mercado concentrado en tecnología, sector que mostró dinamismo en 2021 y 2022. En Querétaro, parte relevante del inventario se comercializa en venta, lo que incide en la medición de disponibilidad, ya que algunos espacios no se ofrecen en renta.
Los espacios colaborativos registraron un crecimiento acelerado antes de la pandemia, seguido de un ajuste. Actualmente existen empresas enfocadas en consolidar ocupación y otras en expansión.
Vivienda: menor colocación y cambios en segmentación
La oferta en la Ciudad de México muestra una reducción en vivienda media y mayor concentración en segmentos residenciales y residenciales plus (3 a 6 millones de pesos), así como en luxury. En 2025 se iniciaron 272 proyectos, por lo que las entregas superaron a los inicios, reduciendo el inventario disponible.
En Guadalajara, el desarrollo vertical ha ganado participación y actualmente supera en volumen de ventas verticales a la Ciudad de México. En años previos se registraron incrementos de precios de hasta 23% anual en algunas zonas; en 2025 el crecimiento se ubicó en rangos de 7% a 16 por ciento.
Monterrey mantiene una distribución amplia por segmentos. Más de 40% corresponde a vivienda de interés social, con fuerte participación de crédito hipotecario. En vivienda residencial plus y vertical destacan zonas como San Pedro Garza García, Valle Oriente y el centro de Monterrey, además del mercado de lotes en Carretera Nacional.
Mientras que, en renta, el mercado institucional ha elevado sus niveles de ocupación por encima de 90% en corredores como Reforma, apoyado por aplicaciones tecnológicas que garantizan pagos y facilitan la administración. El tiempo promedio de permanencia de los inquilinos en estos desarrollos es cercano a dos años.
Los panelistas señalaron como factores externos relevantes para el sector la infraestructura energética, la seguridad en algunas regiones y la definición del acuerdo comercial con Estados Unidos y Canadá.
De cara a 2026, el sector inmobiliario mexicano enfrentará un entorno donde la infraestructura energética, la certidumbre comercial con Norteamérica y la evolución del crédito serán determinantes. Con un mercado industrial que ajusta tras el auge reciente, oficinas en proceso de estabilización y una vivienda que busca recuperar dinamismo, el desempeño dependerá en buena medida de cómo se resuelvan estos factores externos y de la capacidad de cada segmento para adaptarse a un contexto más selectivo.
