Desde 1990, con la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), a México no se presentaba una gran oportunidad de desarrollo y crecimiento, incluso de evolucionar la estructura de su economía nacional, como ahora la tiene con el fenómeno de relocalización de empresas, mejor conocido como nearshoring.
Existe controversia sobre el impacto económico que tendrá el nearshoring en la economía de México. Primero, si el efecto será de corto plazo, o bien, si llegó para quedarse. sobre la magnitud del impacto que tendrá en la economía, si aportará impulso adicional al crecimiento inercial actual, a la inversión y generación de empleo.
Algunos mitos se han generado en torno al nearshoring, por lo que este artículo tiene como objetivo definir qué es y qué no es, además de presentar algunas variantes de las que hablamos o escuchamos, y pocos entendemos.
Los beneficios de la relocalización de empresas sobre la economía de México es motivo de debate; inversión, exportaciones y crecimiento económico parecen no mostrar del todo efectos positivos por el nearshoring, pero la demanda de espacios industriales parece anticipar que vienen en camino.
Las expectativas generadas en torno al nearshoring, en general son positivas; sin embargo, hay una serie de condicionantes para que puedan concretarse y sean verdaderamente exitosas.
El nearshoring consolidará e impulsará sectores manufactureros que ya probaron ser exitosos en México desde la puesta en marcha del TLCAN, pero también abre la oportunidad a actividades no explotadas hasta ahora.
El nearshoring es un fenómeno que México puede explotar al máximo gracias a sus condiciones geográficas inigualables y porque la relación Estados Unidos-China no mejorará, así que una estrategia a largo plazo es apenas el inicio. Al mismo tiempo, debe aprovecharse para atraer nuevos sectores productivos al país, entre ellos los de componentes electrónicos y del sector médico, por mencionar algunos.
México ha sido una historia de éxito global en cuanto a captación de Inversión Extranjera Directa. Es uno de los países emergentes más abiertos a la recepción de capitales productivos internacionales y se mantiene en el top ten del mundo.
Las empresas extranjeras que han venido a México se han posicionado en sectores claves de la economía, algunas con el objetivo de producir para la exportación y otras para atender el mercado interno; lo más relevante, es que muchas de ellas se han convertido en polos de desarrollo económico.
El nearshoring puede generar la posibilidad de mayor inversión extranjera directa, más empresas, empleo y por ello, la necesidad de vivienda, espacios de trabajo, educación, salud y ESPARCIMIENTO Este fenómeno puede ser la oportunidad para crear nuevas ciudades, comunidades en donde nos gustaría vivir.
El nearshoring ha impulsado de forma acelerada el interés por los criterios ESG en México, por lo que inversionistas y empresas de Real Estate incrementan su aliciente por promover proyectos industriales con características sostenibles.
Apoyado por el nearshoring, tenemos la mejor oportunidad de crecimiento económico de los últimos 50 años y la expectativa de duplicar la capacidad de espacios inmobiliarios industriales.
La demanda de espacios industriales en México en los últimos tres años se ha cubierto con el inventario existente. Sin embargo, hay mucha expectativa de solicitudes por parte de nuevas inversiones que generan una gran atención en el mercado.
El ritmo de construcción que se observa actualmente de espacios industriales en el país, determinaría que en 14 años puede duplicarse, por lo que se requerirá de una inversión de 41 mil millones de dólares (mdd).
La expansión del mercado inmobiliario industrial en México se vislumbraba desde hace una década.
El Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec (CIIT) está llamado a ser la alternativa de carga más reciente hacia un eficiente nearshoring en México.
Los edificios para uso industrial, mejor conocidos como parques industriales, tienen una historia relativamente joven en México, que data de la época en que la maquila llegó a la frontera norte del país. Hoy, el inventario es de poco más de 96 millones de m2.
Los Fibras Industriales son la joya de la corona de este sector de inversión inmobiliaria en México. Concentran el 67% de todo el espacio rentable de los fideicomisos inmobiliarios públicos y son dueños del 20% del espacio industrial que, se estima, existe en el país.
La última milla y el nuevo orden en la cadena de suministros son detonadores de la evolución que experimenta el mercado inmobiliario industrial en México.
La reducción de la huella de carbono en el mercado inmobiliario tiene una hora cero de cumplimiento: 2050, año marcado para que todos los nuevos edificios, infraestructura y renovaciones sean net zero.
50 años de experiencia avalan a Grupo Alianza como empresa sólida y pionera en la creación de un polo de inversión que hoy, no sólo forma parte de la infraestructura estratégica para las cadenas productivas creadoras de empleo y crecimiento económico sino que detona el desarrollo urbano de la región de Derramadero al sur de Saltillo, Coahuila.
Fibra Uno (FUNO) es el primer y más grande Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) de México, por lo que también es el principal referente del mercado inmobiliario en los segmentos donde participa, en particular dentro del inmobiliario de parques industriales que es el de mayor interés hoy en día en México.
Actualmente, las 685 hectáreas de la Zona Industrial Vallejo albergan mil 580 unidades económicas, generando 47 mil 528 empleos directos en 17 diferentes sectores.
Al cierre de 2022, la participación del nearshoring sobre la comercialización de espacios industriales (absorción bruta) representó un 26%. Mientras que en el 1T 2023, esta misma demanda por nearshoring representó el 27% en Saltillo y el 16% Monterrey, mercados que han sido de los principales receptores de esta inversión en los últimos 5 años.
Ultra AC desarrollos es la empresa del mercado inmobiliario que ha demostrado excelencia, ha logrado posicionarse como referencia, destacando por su enfoque en la satisfacción del cliente, la calidad de servicio, desarrollo sostenible y transparencia en sus operaciones.
Un gobierno que integra a las regiones y municipios con infraestructura y conectividad hacia los mercados nacionales e internacionales.
En México existe una creciente demanda de proyectos inmobiliarios sostenibles y responsables con el medio ambiente. Por esta razón las empresas que deciden adoptar prácticas ASG tienen una ventaja competitiva en el mercado y una mejor reputación con el mismo.
El retail es una industria en constante evolución, y tanto el físico como el digital enfrentan una serie de desafíos y tendencias que están cambiando la forma de compra de los consumidores.
Editorial
El fenómeno de relocalización internacional de empresas, que conocemos como nearshoring, puede ser motivo de una revolución económica para México, siempre y cuando la sepamos aprovechar.
Para ello, se requiere que se puedan conjuntar una serie de condiciones que involucran a los diferentes niveles de gobierno, la Iniciativa Privada, desarrolladores inmobiliarios en particular, la academia, etc.
Hay una gran oportunidad por nuestra posición geográfica estratégica, pero eso por sí solo no es una garantía para tener éxito, además no debemos perder de vista que esta oportunidad tiene una ventana de tiempo, no es permanente, y por ello se debe aprovechar con una ejecución adecuada de todos los actores involucrados.
Como todo fenómeno que genera expectativas, es sujeto de muchos escenarios, por lo que resulta normal que se especule en torno a su viabilidad para el corto, mediano y largo plazo.
Es por ello que Real Estate Market & Lifestyle ha elaborado una edición especial sobre el nearshoring y los parques industriales, para describir desde los elementos básicos que ayuden a comprender el fenómeno, las diversas visiones que se tienen, las expectativas sobre los potenciales impactos en la economía (crecimiento), los sectores productivos que se verán más beneficiados, los potenciales nuevos sectores productivos que pueden detonar y los impactos sobre el mercado inmobiliario industrial.
Este último es el segmento inmobiliario comercial más atractivo desde que inició la pandemia y que gracias a la relocalización de empresas, está observando un fuerte incremento en la demanda de espacios. El potencial de este sector ha evolucionado tanto, que hasta los que no desarrollaban parques industriales han entrado al negocio.
El nearshoring puede generar un cambio estructural en la economía de México, al grado de que los expertos consideran que el país cambiará su cara en los próximos 20 años.
Y ello tendría que repercutir en la inversión extranjera directa que se capta año con año, en la llegada de nuevas empresas internacionales al país, en el incremento de las exportaciones de manufactura a los Estados Unidos, en el tamaño del inventario espacios inmobiliarios industriales a lo largo del país, en la generación de empleo, etc.
Sin embargo, al igual que revisamos las oportunidades, también evaluamos las necesidades, los riesgos o puntos débiles que pueden entorpecer el éxito del nearshoring. Por ejemplo, los problemas de infraestructura energética, gas y agua.
La relocalización puede ser un nuevo paradigma para México, ¿lo aprovecharemos?
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