El nuevo ciclo a la baja en las tasas de interés, que analistas estiman, empezará a aplicar el Banco de México (Banxico) para aliviar la economía nacional, es una buena "señal de compra" para los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras), coinciden especialistas.
Desde el punto de vista de la inversión bursátil, los expertos señalan que los fideicomisos inmobiliarios que rentan propiedades para el sector industrial, de oficinas, centros comerciales y educativos, navegan bajo aguas cálidas en un entorno de bajas tasas de interés.
“Una baja en las tasas de interés es positivo para las valuaciones de las Fibras y para el mercado (bursátil) en general”, comentó Armando Rodríguez, Gerente de Análisis de Signum Research.
“Con las distribuciones y una baja en tasas de interés, las fibras lucirían atractivas ante instrumentos libres de riesgo”, agregó.
Fibras versus otros activos
El jueves 15 de agosto, el Banco de México (Banxico) recortó 25 puntos base la tasa de interés de referencia, para dejarla en 8.00%, con lo que rompió el ciclo de los aumentos iniciados en diciembre de 2015, que las llevó de un mínimo de 3.0%, a un máximo de 8.25 por ciento.
Analistas anticipan que en la reunión de septiembre se anunciaría otro recorte de 25 puntos base, como sucedio, y que el banco central seguirá la tendencia en tasas que adopte la Reserva Federal de los Estados Unidos (FED). Hay voces que consideran que será hasta fin de año cuando haga su siguiente corrección, pero hay una opinión generalizada de que veremos una moderada tendencia de baja para lo que resta de 2019 y todo 2020.
Debemos recordar que este tipo de fideicomisos son considerados híbridos por contar con un componente variable, debido a que los precios de sus certificados fluctúan de acuerdo con la oferta y la demanda en el mercado bursátil; pero también un componente de renta fija, debido a que trimestralmente pagan distribuciones por las rentas acumuladas, como si fuera un pago de dividendo, y que se mide a través de una tasa de interés.
Debido a lo anterior, cuando suben las tasas de interés, se compara con la distribución trimestral de cada Fibra y, mientras más sube el rendimiento de los diferentes instrumentos del mercado de deuda, éstos pierden atractivo.
Por ello, se considera que este tipo de activos financieros son sensibles al aumento de tasas de interés, ya que sus rendimientos comienzan a parecer relativamente menos atractivos frente a las alternativas de renta fija cuando éstas suben.
Lo anterior, explica en gran medida el porqué durante los más de tres años de tendencia alcista de las tasas de interés de referencia en México, la cotización de los fideicomisos inmobiliarios en bolsa fue decepcionante; debido a que dicha tendencia afectó la valuación de cada una de éstas.
Las cifras son muy claras. Un análisis del sector Fibras, por parte de Intercam Casa de Bolsa, indicó que en un plazo de tres años, el rendimiento anualizado para el Índice S&P/BMV FIBRAS ha sido de -3.5%, lo que puede explicarse en buena parte por las afectaciones del incremento en tasas desde el cierre de 2015, aunque más notoriamente en 2018 cuando el índice retrocedió -19.57%, siendo éste el año donde las tasas de interés de referencia se incrementaron hasta 8.25 por ciento.
Otro de los factores relacionados con la subida en el costo de dinero, indica un análisis de Fibra Monterrey, es que, como una de las principales fuentes de financiamiento de las Fibras proviene de la deuda, por ende, existe una exposición al riesgo de alza en las tasas de interés y refinanciamiento.
“Un alza de la tasa de interés podría ocasionar un efecto adverso en la distribución en caso de tener créditos a tasa variable”, mencionó.
Además, con el aumento en el costo del dinero, hace que el costo de financiar propiedades sea más caro, algo en lo que los inversionistas de bienes raíces confían demasiado bien.
Las Fibras pueden ser consideradas como buena alternativa de inversión.
Este año, la tasa de ocupación promedio del sector se ubica en niveles de 90 por ciento.
Cambio de tendencia
El análisis sobre el sector de Intercam mostró que “el S&P/BMV FIBRAS y el (ETF) FIBRATC, muestran un claro cambio de tendencia del comportamiento del rendimiento de las Fibras desde principios del año (2019), después de un 2018 con pérdidas generalizadas, creemos que la nueva tendencia positiva debería extenderse, sobre todo si se cumplen nuestras expectativas de reducciones en la tasa de referencia”.
Comparativamente, el Bono a 10 años de México pagó, el pasado cierre de septiembre, un interés anual de 6.8%; mientras que el Índice S&P/BMV FIBRAS, compuesto por 10 emisoras como Fibra Uno, Fibra Macquarie y Fibra Terrafina, acumuló un rendimiento de 29.3% en lo que va de este año (hasta septiembre); por lo que supera por mucho al principal referente bursátil S&P/BMV IPC de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), que concentra a las 35 empresas más negociadas, que observo un mínimo avance de 3.2% en el mismo lapso.
Respecto a los años previos, se observa un importante cambio de tendencia hacia terrenos positivos. También, el índice de Fideicomisos inmobiliarios de México se ubica por arriba del S&P Global REIT, que ha dado un rendimiento de 15.37% en lo que va del 2019.
Este referente es un integrante de la serie de S&P Global Property Index, que sirve como "benchmark" de los REITs de renta variable que cotizan en bolsa, inscritos tanto en mercados desarrollados como emergentes.
Al respecto, Intercam indicó que, “de concretarse una tendencia de baja en las tasas de interés, las fibras podrían verse beneficiadas dado el mayor atractivo del rendimiento de sus dividendos contra las tasas que otorgan los instrumentos de deuda, así como su necesidad de refinanciarse de manera constante ante su obligación de distribuir el 95% de su resultado fiscal, por lo que una caída en las tasas se vería reflejada en un financiamiento más barato para las mismas”.
Agregaron que, si consideramos que la tasa podría disminuir, el progreso de las Fibras este año debería continuar para lo que resta del año; es decir, las fibras deberían ser consideradas inversiones más atractivas en un periodo de reducciones en las tasas de referencia. “Estamos viendo una recuperación que creemos debería continuar”, puntualizaron.
Ante la gradual baja en las tasas de interés de referencia, las Fibras inmobiliarias que cotizan en la BMV podrían aumentar sus beneficios.
¿Activos defensivos?
“En este entorno seguimos recomendando tener una mayor exposición en las fibras inmobiliarias, siguen probando ser altamente defensivas al entorno”, sostuvo Actinver Casa de Bolsa en un análisis.
Pese a que en el último año se observó que los inversionistas han preferido mantener sus recursos en bonos gubernamentales, al ser activos de menor riesgo y por las preocupaciones macroeconómicas como la creciente disputa comercial entre los Estados Unidos y China, ante la gradual baja en las tasas de interés de referencia, las Fibras inmobiliarias que cotizan en la BMV podrían aumentar sus beneficios.
El especialista de Signum Research, comentó que las Fibras, aún en este periodo de desaceleración económica, mantienen sólidas ocupaciones y han logrado incrementar las rentas por encima de la inflación.
Armando Rodríguez explicó que debido a la actual coyuntura económica, el precio de las rentas crecería a un ritmo más moderado que en años anteriores.
Fibra Uno, un fideicomiso con 560 inmuebles industriales, de oficinas y centros comerciales con 8.7 millones de metros cuadrados de área bruta rentable, así como Fibra Macquarie, son parte del Top 5 de corto plazo para Actinver.
Ambos fideicomisos, actualmente se encuentran en terreno positivo. La industrial Macquarie mantiene un rendimiento acumulado de alrededor 40% en lo que va del año (al mes de septiembre), y Fibra Uno de 32 por ciento.
El analista financiero de S&P Global, Michael Orzano, explicó que los fideicomisos de inversión inmobiliaria se han convertido en una alternativa para invertir en propiedades inmobiliarias. Estos vehículos de inversión, que rentan bodegas, naves y parques industriales a empresas del sector manufacturero, aún cotizan con descuento importante respecto al valor de sus inmuebles.
En algunos casos, como los del sector industrial, el precio de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, han despegado hasta más de un 30% en la bolsa local en lo que va del año. Entre ellos se ubican Macquarie, Terrafina y Prologis. Éstos se han beneficiado, en parte, por el crecimiento del comercio electrónico que ha detonado la demanda por espacio inmobiliario industrial.
En 2018, las tasas de interés de referencia se incrementaron hasta 8.25 por ciento.
Para el director general de Evercore México, Augusto Arellano, este es “el año de las Fibras” porque el mercado está reconociendo el valor que generan.
“Al comparar el índice de fibras contra el S&P/BMV IPC, la canasta de 35 empresas más líquidas que cotizan en la BMV, los inversionistas se sienten atraídos por el precio del certificado y por el dividendo que están pagando, por eso se están animando a comprar el activo”, explicó Arellano.
Agregó que las Fibras inmobiliarias “mantienen un portafolio muy sano, las ocupaciones de las propiedades siguen altas, las rentas están en niveles óptimos. No han reportado que los inquilinos estén dejando de pagar”.
La tasa de ocupación promedio del sector, se ubica en niveles de 90% en este año, expuso el especialista de Fibras en Signum Research.
De acuerdo con Fibra Monterrey, un diferenciador de estos vehículos, en relación con otros instrumentos financieros, es que el 80% del rendimiento que pagan proviene de las distribuciones de efectivo. Dichas distribuciones tienden a ser más estables y por ende generar mayor predictibilidad de flujos para el inversionista. Además, ciertos riesgos macroeconómicos pueden ser cubiertos mediante ingresos dolarizados y coberturas de tasa de interés.
Finalmente, “las métricas del sector en conjunto y por ende de la mayoría de las fibras son saludables, y muestran un progreso a lo largo de la industria, así también vemos que todas las empresas listadas cumplen con los requisitos establecidos por la CNBV. Por lo tanto, consideramos que son instrumentos muy defensivos al mantener niveles de ocupación estables y elevados, buenos márgenes de rentabilidad, sano endeudamiento, dividendos en general por arriba de instrumentos de deuda considerados seguros y, por su naturaleza, son instrumentos con ingresos más predecibles y menos volátiles, por lo que las Fibras pueden ser consideradas como buenas oportunidades de inversión”, concluyó Intercam.
Con una baja en tasas de interés, las Fibras lucirán atractivas ante instrumentos libres de riesgo.
Después de un 2018 con pérdidas generalizadas, la nueva tendencia positiva debería extenderse.
Texto Judith Santiago
Foto: fibra uno / ESAN / GESTION / EVERCORE / FIBRA INN